Thị trường trầm lắng nhưng rất khác với giai đoạn 10 năm trước

Chia sẻ tại một hội thảo mới đây, GS.TS Hoàng Văn Cường, Phó hiệu trưởng Trường đại học Kinh tế Quốc dân phân tích, thị trường bất động sản hiện tại đang trầm lắng nhưng rất khác với giai đoạn 10 năm trước.

Trước hết là yếu tố tài chính, năm 2011 dư nợ tín dụng bất động sản chiếm 37-40% GDP là rất lớn. Khi kinh tế khủng hoảng, ngay lập tức thị trường bất động sản bị ảnh hưởng trực tiếp từ dòng vốn tín dụng.

Còn giai đoạn 2022 - 2023, dư nợ tín dụng bất động sản chiếm 21% tổng dư nợ của nền kinh tế, trong đó, 1/3 thuộc về dư nợ doanh nghiệp còn phần lớn thuộc về hộ gia đình vay mua nhà. So năm 2011, dư nợ tín dụng không phải quá cao đưa đến ngưỡng khủng hoảng.

Tuy nhiên, giai đoạn năm 2022 - 2023 lại chứng kiến thị trường chịu tác động mạnh của trái phiếu doanh nghiệp, khi trái phiếu bất động sản chiếm 33% tổng dư nợ trái phiếu. Năm 2021, phát hành trái phiếu mạnh nhất với khoảng 214.000 tỷ là do doanh nghiệp bất động sản. Sang năm 2022, dù giảm đi nhưng những doanh nghiệp đã phát hành được của năm 2021 đến năm 2022, 2023 lại phải đáo hạn. Đây là sức ép lớn. giữa bối cảnh đó, ngân hàng cũng không tăng thêm room tín dụng cho doanh nghiệp bất động sản khiến tình hình tài chính càng khó khăn.

Ông Hoàng Văn Cường nhận định, nguồn cung năm 2011 dư thừa, năm 2022 - 2023 lại đan khan hiếm, số dự án được cấp phép, triển khai hoặc hoàn thành để đưa vào đều giảm.

Về pháp lý, những quy định chồng chéo của pháp luật khiến không ít dự án đang triển khai nhưng khi rà soát lại liền bị dừng. Vì vậy dẫn đến hàng loạt dự án bất động sản không thể đưa vào thị trường.

Đồng quan điểm, ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội bất động sản Việt Nam (VNREA) cho biết, thị trường bất động sản hiện nay đang nhiều khó khăn, thách thức nhưng không có nghĩa là đang khủng hoảng như giai đoạn 10 năm trước.

Ông Đính nhận định, năm 2012, nguồn hàng bị dư thừa trầm trọng nên được gọi là khủng hoảng thừa, còn hiện nay thị trường không hề thừa nguồn hàng, thậm chí là khan hiếm. Vì vậy, giai đoạn này chỉ được xem là giai đoạn suy giảm của thị trường bất động sản, cần một thời gian ngắn sau là có thể vực dậy.

Đánh giá về thị trường địa ốc 2023, các chuyên gia cho rằng, giá bất động sản tăng cao, sức mua giảm là tín hiệu rõ nét nhất cho thấy thị trường đang chững lại. Song, kịch bản rơi vào "đáy" như giai đoạn năm 2011 - 2013 là khó xảy ra.

Thị trường sẽ có chuyển biến vào cuối năm 2023

Bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc cấp cao, bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn, Savills Hà Nội cho biết, giai đoạn hiện nay tuy có điểm tương đồng nhưng vẫn nhiều khác biệt so với chu kỳ suy giảm trước đây.

Điểm giống nhau là thị trường tại hai thời điểm đều bị ảnh hưởng bởi thắt chặt tín dụng cho bất động sản khiến lãi suất cao, thanh khoản sụt giảm mạnh. Cuối 2012, giá nhà ở thấp tầng trong dự án đã giảm mạnh đến 30% so với cùng kỳ năm 2011 - thời điểm thị trường Hà Nội bước vào giai đoạn suy thoái.

Quy mô thị trường giai đoạn trước đây cũng nhỏ hơn, tập trung chủ yếu ở các thành phố lớn. Trong khi đó, hiện nay, thị trường phát triển mạnh ở rất nhiều địa phương. Giá bán hiện ở mức cao hơn và việc điều chỉnh giảm cũng không rõ nét.

Thị trường đang phải đối mặt với các thách thức lớn hơn trước đó về tiếp cận nguồn vốn phát triển, đầu tư cũng như việc giải quyết các vấn đề pháp lý dự án kéo dài khiến nguồn cung hạn chế, thiếu các sản phẩm phù hợp, giá thành phát triển gia tăng do các chi phí đầu vào dự kiến tăng. Đi kèm với việc này là sự chờ đợi thông qua các dự án Luật lớn trong năm như Luật Đất đai sửa đổi, Luật Kinh doanh Bất động sản sửa đổi, Luật Đấu thầu sửa đổi.

Vì thế, bà Hằng cho rằng, thời điểm và khả năng hồi phục của thị trường phụ thuộc vào rất nhiều yếu tố bao gồm tháo gỡ về pháp lý, nguồn vốn, sản phẩm phù hợp… Theo đánh giá của chuyên gia Savills, thị trường sẽ có những chuyển biến tích cực hơn vào cuối năm khi các Luật đất đai, Luật nhà ở, Luật kinh doanh bất động sản sửa đổi, dự kiến được thông qua cùng với nỗ lực của Nhà nước, Chính phủ trong việc tháo gỡ các vướng mắc, khó khăn của thị trường. Người dân có thể tiếp cập vốn vay với mức lãi suất hợp lý hơn nửa đầu năm 2023.

Ông Nguyễn Quốc Anh - Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn cho rằng, thị trường bất động sản từ năm 2022 đến nay có thể chia ra thành 3 giai đoạn: Quý I, II/2012 là giai đoạn thị trường tăng trưởng; quý III, IV/2022 và quý I/2023 là giai đoạn thị trường suy thoái; quý II/2023 trở đi là giai đoạn chạm đáy.

Sau giai đoạn suy thoái năm 2007 - 2013, thị trường bất động sản sẽ có điểm đảo chiều. Trong giai đoạn này trước khi thị trường bất động sản đảo chiều sẽ có những tín hiệu về lãi suất, tín dụng và chính sách bất động sản.Tín hiệu đảo chiều của giai đoạn 2007 - 2013 có nhiều điểm tương đồng với thị trường bất động sản giai đoạn hiện nay.

Trong quý II/2023 có đến 4 lần Ngân hàng Nhà nước giảm lãi suất điều hành. Đến 20/6/2023, tăng trưởng tín dụng chỉ đạt ở mức thấp 3,13%. Nếu giải ngân tốt thì phải mất thêm 2 quý. Dự báo thị trường bất động sản đến quý II/2024 mới ổn định.Ngoài ra, chính sách về gói hỗ trợ 120.000 tỷ đồng vẫn còn nhiều băn khoăn về lãi suất, thời gian, doanh nghiệp chưa tiếp cận được…

Trước những thực tế đó, ông Nguyễn Quốc Anh dự báo thời điểm giữa năm hoặc đến quý II/2024 thị trường bất động sản mới đạt đến điểm đảo chiều.

Tuy nhiên, theo ông Nguyễn Quốc Anh, thị trường bất động sản có thể phục hồi hay không dựa vào nhiều yếu tố: chính sách tín dụng, cung cầu, tâm lí của người mua, người bán... Thị trường bất động sản 6 tháng cuối năm 2023 vẫn sẽ đi ngang, không có nhiều điểm nổi bật.

“Chúng ta không nên quá phấn khích nghĩ rằng có nhiều chính sách là thị trường bất động sản sẽ hồi phục ngay lập tức. Bất động sản cũng như người ốm gặp bạo bệnh, thị trường cần thời gian để phục hồi”, ông Nguyễn Quốc Anh cho hay.

Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn cũng đưa ra lời khuyên cho nhà đầu tư, không nên quá quan tâm và dò đáy thị trường bất động sản. Nhà đầu tư cần định giá chuẩn dựa trên giá trị dòng tiền của loại hình bất động sản. Đồng thời, cần có những chiến lược cụ thể về việc sử dụng nguồn vốn, thời gian chịu được áp lực khi thị trường đi ngang.

Thứ hai, nhà đầu tư giai đoạn này không chỉ nên quan tâm đến yếu tố nội tại bất động sản mà còn phải xem tình hình chung của kinh tế vĩ mô ở Việt Nam và cả nước ngoài.

Thứ ba, nhà đầu tư cần xác định yếu tố kinh tế của địa phương để có kì vọng chính xác về bất động sản.

Thứ tư, cần có bài toán tài chính phù hợp, tránh đi vay quá nhiều nơi, không thể thanh khoán và phải trả lãi khủng. Giai đoạn này thị trường bất động sản sẽ ở vùng đáy một thời gian tương đối dài. Theo đánh giá tổng quan, đây là thời điểm an toàn tạo ra nhiều cơ hội cho nhà đầu tư.