Ba kịch bản cho thị trường 6 tháng cuối năm 2023

Chia sẻ tại báo cáo thị trường quý 2 và 6 tháng đầu năm 2023 do Viện nghiên cứu kinh tế - tài chính – bất động sản Dat Xanh Services (DXS – FERI), ông Phạm Anh Khôi, TS.Viện trưởng DXS – FERI đã đưa ra ba kịch bản dự báo cho thị trường 6 tháng cuối năm 2023. Theo đó, với kịch bản lý tưởng, thị trường BĐS 2023 sẽ chứng kiến nguồn cung tăng, lãi suất giảm mạnh về mức dưới 10-12%/năm; giá bán tăng nhẹ, tỷ lệ hấp thụ tăng khá từ 40 - 50%. Ở kịch bản kỳ vọng, nguồn cung tăng nhẹ, lãi suất giảm nhẹ về quanh mức 11-13%, giá bán đi ngang, trong khi tỉ lệ hấp thu tăng 20-30%. Cuối cùng, ở kịch bản thách thức, nguồn cung sẽ tiếp tục giảm thêm từ 20-30%, lãi suất tiếp tục giữ ở mức cao >14%, giá bán giảm từ 10-20%.

Tuy nhiên DXS - FERI đã loại trừ ngay từ đầu kịch bản lý tưởng vì không khả thi. Thị trường chỉ còn trông đợi vào sự chuyển biến từ kịch bản thách thức dịch chuyển dần lên kịch bản kỳ vọng, và kết quả sẽ rõ ràng hơn vào nửa đầu năm 2024.

DXS - FERI nhận định thị trường hiện nay đang thể hiện sự giao thoa của kịch bản kỳ vọng và thách thức, trong khi đó kịch bản lý tưởng được dự báo không xảy ra trong nửa cuối năm 2023.

Thị trường chỉ còn trông đợi vào sự chuyển biến từ kịch bản thách thức dịch chuyển dần lên kịch bản kỳ vọng và kết quả rõ ràng hơn dự kiến sẽ được nhìn thấy vào nửa đầu năm 2024.

‘‘Do vậy, trong nửa cuối năm 2023, số đông nhà đầu tư vẫn sẽ duy trì trạng thái quan sát và không vội xuống tiền, nhưng nhu cầu mua “bắt đáy” BĐS cũng xuất hiện do nhu cầu ở thực luôn cao, nhưng khả năng chi trả lại ở mức rất thấp…’’ - ông Khôi dự báo.

Dòng tiền rẻ sẽ dần quay trở lại

Nhiều chỉ báo đang dẫn đến kỳ vọng dòng tiền rẻ hơn sẽ dần quay trở lại vào nửa cuối năm 2023. Cụ thể, lãi suất huy động tiết kiệm VNĐ đạt mức cao vào những tháng đầu năm dẫn đến ngân hàng hút lượng lớn tiền gửi cá nhân. Quý 1/2023, lãi suất huy động vẫn ở mức cao (mức cao nhất lên đến 10.5%/năm), thu hút mạnh dòng tiền gửi tiết kiệm. Quý 2/2023, lãi suất điều hành liên tục giảm, lãi suất huy động giảm mạnh, kỳ vọng sau khi các ngân hàng cân đối dần chi phí của các đợt lãi suất huy động cao và lãi suất huy động thấp, sẽ cung ứng dần dòng tiền rẻ hơn ra thị trường.

Khi lãi suất huy động được điều chỉnh về mức thấp (đến nay đã không còn ngân hàng nào niêm yết lãi suất huy động tiết kiệm 12 tháng ở mức trên 8%/năm, các ngân hàng lớn đã đưa lãi suất huy động về mức xấp xỉ 6%/năm, hứa hẹn một phần tiền gửi đáo hạn sẽ được điều chuyển sang kênh đầu tư khác ngoài tiết kiệm.

Dự báo dòng tiền tiết kiệm sau đáo hạn một phần đi vào thị trường chứng khoán trước, sau đó sẽ quay lại thị trường bất động sản, dự kiến vào cuối năm 2023, đầu năm 2024. Thị trường chung ở trong trạng thái liên tục quan sát, liên tục điều chỉnh, và có những dấu hiệu tích cực để kỳ vọng sẽ có sự phục hồi của thị trường bất động sản, dù còn khiêm tốn, trong thời gian ngắn nhất.

Dự báo về xu hướng đầu tư trong 6 tháng tới, TS Phạm Anh Khôi - Kinh tế trưởng kiêm Viện trưởng DXS - FERI cho biết dòng tiền của thị trường là định luật bảo toàn, đi từ sản phẩm này sang sản phẩm khác. Trong thời gian tới, dòng tiền sẽ quay lại thị trường theo chu kỳ như từ trước đến nay.

Một số tín hiệu rõ nét có thể kể đến như lãi suất tiền gửi xuống dưới 5%, lãi suất cho vay xuống dưới 10%. Khi đó, dòng tiền sẽ chảy vào các kênh đầu tư rủi ro hơn như chứng khoán sau đó mới đến bất động sản.

Đối với nhà đầu tư, tỷ trọng đầu tư bất động sản còn thấp thì nên tham gia sớm do nền giá hiện tại đang thấp, tuy nhiên cần xác định đây là đầu tư trung và dài hạn. Đầu tư những sản phẩm vừa túi tiền, có tính đồng đều, có thanh khoản sẽ là những lựa chọn tốt.

Nhìn chung, ông Khôi đánh giá giai đoạn cuối năm nay sẽ là giai đoạn mấu chốt, quyết định việc dòng tiền có quay lại thị trường hay không. Từ giờ đến cuối năm, nếu dòng tiền quay lại thị trường BĐS, thị trường sẽ phục hồi trở lại. Tuy nhiên, thị trường sẽ không có sự phục hồi mạnh mẽ như đợt sốt đất trước. Ông kỳ vọng thị trường sẽ phục hồi theo hướng có trật tự hơn, đi theo xu hướng bền vững hơn chứ không mang tính chất đầu cơ như trước đây.