Một khách sạn 6 sao ở Hà Nội đang có doanh thu tốt,ơnkhátvốnthúcđẩyMAbấtđộngsảbd kq italia nhưng tới đây sẽ được chuyển nhượng cho đối tác nước ngoài với giá hơn 300 triệu USD. Chia sẻ lý do đi đến quyết định này, ông N.H.D, Chủ tịch Công ty H.B, chủ sở hữu khách sạn cho biết: “Năm 2023, vốn cho bất động sảnsẽ vô cùng khó khăn, lãi suất tăng, không thể phát hành trái phiếu, nên chúng tôi buộc phải bán khách sạn để lấy vốn phát triển 3 dự ánnhà ở xã hội tại Hà Nội”.

Có thể thấy, trong bối cảnh hiện tại, các doanh nghiệpbất động sản rất khó vay vốn để triển khai dự án và trả nợ ngân hàng, đáo hạn trái phiếu. Nhiều doanh nghiệp buộc phải cơ cấu lại danh mục đầu tư, chuyển nhượng dự án để có dòng tiền tái đầu tư. Điều này sẽ tạo động lực thúc đẩy các hoạt động M&Atrong lĩnh vực bất động sản.

Tín dụng cho bất động sản khó “xả van”

Vốn tín dụng là một trong những yếu tố quyết định sự sống còn của thị trường, tác động trực tiếp đến hoạt động đầu tư - kinh doanh của chủ đầu tư và khả năng thanh khoản. Điều đáng nói là, đang có nhiều chỉ dấu cho thấy, năm 2023, nguồn vốn tín dụng cho bất động sản vẫn tiếp tục khó khăn

Chuyên gia bất động sản Nguyễn Quốc Anh nhận định, động thái kiểm soát chặt hạn mức tín dụng của ngân hàng vẫn được áp dụng trong năm 2023; lãi suất ngân hàng sẽ phải điều chỉnh tăng dưới sức ép của lạm phát và nguy cơ suy thoái kinh tếtoàn cầu. Theo dự báo từ Ngân hàng Thế giới, Việt Nam có thể duy trì mức tăng trưởng kinh tế 7,2% trong năm nay và đầu năm 2023. Vì vậy, cơ quan quản lý nhà nước sẽ có động thái kiểm soát tín dụng chặt chẽ hơn để tránh lạm phát, thay vì đẩy mạnh dòng tiền ra thị trường.

“Dù Chính phủ áp hạn mức tín dụng để duy trì sự phát triển ổn định cho thị trường, nhưng dòng vốn vào bất động vẫn tăng trưởng qua các năm, chứ không suy giảm. Vì vậy, trong năm 2023, dòng vốn tín dụng cũng sẽ không có những chuyển biến tích cực, nhất là khi tháng 9/2022, Ngân hàng Nhà nước đã nới van tín dụng với các ngân hàng thương mại”, ông Quốc Anh nói.

Phân tích tác động của kinh tế thế giới tới thị trường Việt Nam, ông Trần Minh Hoàng, Phó tổng thư ký Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) cho biết, việc kiểm soát lạm phát tại các đầu tàu kinh tế của thế giới như Mỹ, châu Âu vẫn đang rất quyết liệt. Dự báo, để chống lạm phát, mức lãi suất hiện tại ở Mỹ và châu Âu sẽ duy trì trong quý IV/2022 và suốt năm 2023.

“Chính vì thế, nhằm đảm bảo môi trường đầu tư, cân bằng tỷ giá, ổn định kinh tế vĩ mô, Việt Nam sẽ khó có thể nới lỏng chính sách tín dụng, tiền tệ, có chăng chỉ có thể giảm bớt các can thiệp, kiểm soát hành chính đối với tín dụng vào bất động sản và thị trường tài chính… Bên cạnh đó, các chính sách ‘mạnh tay’ của Chính phủ đối với phát hành trái phiếu doanh nghiệp, rà soát, kiểm tra dự án có sử dụng đất công cùng với việc sửa đổi Luật Thuế, Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản đều có tác động rất lớn đến môi trường kinh doanh và thị trường bất động sản Việt Nam trong thời gian tới”, ông Hoàng nhận định.

Thực tế, đến thời điểm hiện tại, Ngân hàng Nhà nước vẫn chưa có động thái nào về việc nới room tín dụng cho bất động sản.

Thống đốc Ngân hàng Nhà nước Nguyễn Thị Hồng nhấn mạnh, để phát triển ổn định, thị trường bất động sản cần huy động nguồn lực từ nhiều kênh, như đầu tư trực tiếp, thị trường khoán, trái phiếu doanh nghiệp, ngân sách nhà nước, vốn tự có của người dân, doanh nghiệp… Vốn tín dụng chỉ là một trong những kênh cần có để thị trường bất động sản phát triển. Trong điều hành, Ngân hàng Nhà nước phải đảm bảo sự an toàn, ổn định thị trường tiền tệ, ngoại hối, ưu tiên đảm bảo an toàn hệ thống.

“Trong điều kiện ưu tiên kiểm soát lạm phát, ưu tiên đảm bảo an toàn hệ thống, thì việc mở rộng tín dụng cho thị trường bất động sản sẽ gây khó khăn cho Ngân hàng Nhà nước trong việc đạt được mục tiêu chính sách tiền tệ, thậm chí đi ngược mục tiêu chính sách tiền tệ. Chính vì vậy, điều hành tín dụng cũng cần phải cân nhắc hết sức thận trọng”, Thống đốc Nguyễn Thị Hồng khẳng định.

Thống đốc giải thích thêm, do yêu cầu về tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản thường là dài hạn, số vốn lớn, trong khi đó, đặc tính huy động vốn của các tổ chức tín dụng thường là ngắn hạn. Vì vậy, khi cấp tín dụng đối với bất động sản, nếu các tổ chức tín dụng không kiểm soát tốt, sẽ đối mặt với rủi ro về thanh khoản.

Như vậy, thông điệp đã rõ. Tín dụng sẽ không “xả van” cho bất động sản trong năm 2023. Ngay cả trong trường hợp có “nới nhẹ” room, thì cũng chưa thể thỏa “cơn khát” của các doanh nghiệp bất động sản.

Kẹt vốn trái phiếu

Không chỉ khó trông chờ vào nguồn vốn tín dụng, năm 2023, doanh nghiệp bất động sản còn phải đối mặt với “khối bom nổ chậm” mang tên trái phiếu.

Báo cáo mới nhất của Công ty cổ phần Chứng khoán KB Việt Nam (KBSV) cho thấy, tổng giá trị trái phiếu đáo hạn vào năm 2023 của toàn thị trường là 374.300 tỷ đồng và năm 2024 là 381.200 tỷ đồng. Trong đó, nhóm bất động sản chiếm tỷ trọng lớn, năm 2023 đáo hạn 120.400 tỷ đồng và năm 2024 đáo hạn 121.100 tỷ đồng. Bởi vậy, cuối năm 2022 và năm 2023 - 2024 sẽ là giai đoạn khó khăn về dòng tiền đối với các doanh nghiệp bất động sản có trái phiếu đáo hạn.

Theo đánh giá của KBSV, với diễn biến ảm đạm của thị trường bất động sản, rủi ro cao hơn nằm ở nhóm doanh nghiệp nhỏ và vừa, do sử dụng đòn bẩy cao trong giai đoạn vừa qua, cộng với chất lượng dự án và khả năng bán hàng thấp hơn.

“Các doanh nghiệp quy mô vừa và nhỏ, chất lượng tài sản không cao sẽ gặp nhiều khó khăn trong việc tìm kiếm nguồn vốn để xoay vòng khi nguồn vốn vay ngân hàng khó tiếp cận; nguồn vốn từ phát hành trái phiếu bị siết chặt, sức hấp thụ của thị trường địa ốc trong năm 2023 - 2024 được nhận định là không cao do ảnh hưởng của suy thoái kinh tế...”, KBSV nhận định.

Đề cập vấn đề này, TS. Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho biết, rất nhiều doanh nghiệp bất động sản đến hạn trả lãi trái phiếu vào năm 2023 - 2024 và đang đứng trước câu hỏi: “Tiền đâu để trả”. Việc dòng tiền bị “khựng” lại một cách đột ngột nhìn chung sẽ tác động tiêu cực đến thị trường, nhưng mức độ ảnh hưởng lên từng nhóm đối tượng khác nhau sẽ khác nhau.

“Khó khăn lớn nhất với các chủ đầu tư là khi đang triển khai, dự án đang trơn tru, thì bị dừng lại do tắc vốn. Điều này không chỉ làm đảo lộn kế hoạch kinh doanh, mà còn khiến chủ đầu tư không có tiền chi trả các khoản cho công nhân, nhà thầu, nhà cung cấp…”, ông Đính chia sẻ.