Quy định về giao dịch mua bán nhà đất qua ngân hàng

Luật Kinh doanh bất động sảnnăm 2014 chưa có quy định chi tiết về "đặt cọc" và "thanh toán trong giao dịch kinh doanh BĐS phải qua ngân hàng. Hiện nay, các giao dịch BĐS chủ yếu theo hình thức: Trước khi ký kết hợp đồng với khách hàng, chủ đầu tư dự án BĐS có thể nhận đặt cọc của khách hàng để bảo đảm giao kết hợp đồng kinh doanh BĐS, với giá trị đặt cọc thỏa thuận không vượt quá 30% giá trị và hình thức văn bản đặt cọc do các bên thỏa thuận theo quy định của pháp luật về dân sự.

Tuy nhiên, thực tế này đang dẫn tới tình trạng các cơ quan quản lý Nhà nước khó kiểm soát hoạt động kinh doanh BĐS, thất thu thuế, nhất là tình trạng kê khai 2 giá khi giao dịch BĐS.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) cho biết, hiệp hội đã kiến nghị quy định như vậy cách đây 10 năm và cũng đã có văn bản gửi Bộ Xây dựng góp ý Đề cương Luật Kinh doanh BĐS (sửa đổi), trong đó có đề xuất người mua bất động sản phải thanh toán qua ngân hàng, nhằm thi hành một số điều của Luật Phòng chống rửa tiền.

“Trước đây, mỗi cá nhân có nhiều giấy tờ cá nhân như chứng minh thư nhân dân, căn cước công dân, hộ chiếu (cán bộ công chức nhà nước có thêm hộ chiếu công vụ), nhiều số tài khoản ngân hàng. Vì vậy, khó kiểm soát kê khai dòng tiền mua BĐS. Tuy nhiên, với chương trình cấp mã số định danh cá nhân, mỗi cá nhân sẽ chỉ còn một mã số định danh. Đây là một trong những điều kiện thuận lợi để tiếp tục thực hiện yêu cầu chuyển nhượng giao dịch BĐS qua ngân hàng”, ông Châu cho biết.

Theo HoREA, thời gian qua, nguồn tiền đầu tư vào BĐS chủ yếu từ: Tiền nhàn rỗi, tích lũy; vàng cất giữ trong dân, tiền từ chốt lời chứng khoán và kiều hối (khoảng 20% kiều hối đầu tư vào BĐS. Hiệp hội này đề nghị Nhà nước quan tâm, kiểm soát chặt nguồn “tiền bẩn” (có nguồn gốc tội phạm, hoặc có thể do tham nhũng) mua BĐS để rửa tiền.

Theo số liệu báo cáo của Hội môi giới BĐS Việt Nam, từ đầu năm đến nay, tổng lượng sản phẩm chào bán trên thị trường cả nước đạt gần 166.000 sản phẩm, chủ yếu qua các sàn giao dịch BĐS, giao dịch dân sự, môi giới...

Hiệp hội BĐS Việt Nam rà soát, một loạt nội dung vướng mắc của Luật Kinh doanh BĐS năm 2014 như: Chưa quy định điều chỉnh hành vi giao dịch, huy động vốn xảy ra trước thời điểm ký hợp đồng; thanh toán trong giao dịch không yêu cầu phải qua ngân hàng để làm tăng tính minh bạch, bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp các bên, chống thất thu ngân sách Nhà nước, góp phần phòng chống rửa tiền... dẫn đến tình trạng trốn thuế, lừa đảo, thiếu kiểm soát hoạt động kinh doanh BĐS hình thành trong tương lai, phân lô bán nền...

Các chuyên gia BĐS cũng cho rằng, quy định bắt buộc phải thanh toán qua ngân hàng với giao dịch BĐS là hợp lý, góp phần giúp chống thất thu thuế, chống rửa tiền và minh bạch thị trường. Từ đó cũng có thể góp phần hạn chế tình trạng thổi giá, lũng đoạn gây bất ổn thị trường như thời gian qua.

Ngăn chặn tình trạng nhà 2 giá

Theo chuyên gia kinh tế Đinh Thế Hiển, thời gian qua, Chính phủ đẩy mạnh thanh toán không dùng tiền mặt, nhằm góp phần giúp nền kinh tế minh bạch, hiệu quả. Các giao dịch có giá trị từ 20 triệu đồng trở lên phải thanh toán qua ngân hàng mới được khấu trừ thuế. Nằm trong xu hướng và chính sách chung như trên, việc giao dịch BĐSphải chuyển tiền qua ngân hàng là hợp lý. Hiện BĐS là tài sản lớn cần kiểm soát minh bạch, nhất là nguồn tiền để mua BĐS. Ngoài ra, thanh toán qua ngân hàng cũng đảm bảo an toàn cho cả người bán và người mua. 

Chuyên gia kinh tế Đinh Trọng Thịnh cho rằng, bổ sung quy định chuyển nhượng BĐSphải thanh toán qua ngân hàng giúp ngăn chặn tình trạng mua bán nhà đất 2 giá. Chuyển tiền chuyển nhượng BĐS qua ngân hàng sẽ từng bước góp phần chặn tình trạng kê khai giá nộp thuế thấp hơn giá trị thực để né thuế.

“Bên cạnh việc yêu cầu chuyển nhượng BĐS phải chuyển tiền qua ngân hàng, cơ quan chức năng phải làm nghiêm và xử phạt nặng trường hợp văn phòng công chứng, công chứng giá chuyển nhượng BĐS thấp hơn giá trị thực. Từ đó, từng bước tránh thất thu thuế trong chuyển nhượng BĐS”, ông Thịnh kiến nghị.

Qua tìm hiểu, tình trạng các sản phẩm BĐS trên thị trường hiện nay giao dịch với giá chênh diễn ra tại nhiều dự án. Giá chênh nằm ngoài hệ thống sổ sách và được giao dịch bằng tiền mặt, nên khó phát hiện được hành vi rửa tiền, bởi phần lớn tiền giao dịch BĐS nằm ngoài hóa đơn chứng từ. Về mặt pháp lý, Bộ Xây dựng đã ban hành Thông tư số 12/2011/TT-BXD hướng dẫn thực hiện các biện pháp phòng chống rửa tiền trong lĩnh vực hoạt động kinh doanh BĐS cho các cá nhân, tổ chức Việt Nam; cá nhân, tổ chức nước ngoài có tham gia kinh doanh BĐS…

Để ngăn tình trạng thất thu thuế chuyển nhượng bất động sản (BĐS), Bộ Tài chính cho biết, thời gian tới sẽ đề nghị bổ sung quy định giao dịch chuyển nhượng BĐS phải thanh toán qua ngân hàng để minh bạch trong kiểm soát giao dịch, tránh thất thu thuế. 

Cơ quan thuế sẽ tăng cường tuyên truyền để người dân hiểu đầy đủ, chính xác về nghĩa vụ và lợi ích trong việc nộp thuế chuyển nhượng BĐS; những rủi ro, trách nhiệm khi kê khai giá không đúng. Cơ quan thuế cũng tập trung xây dựng cơ sở dữ liệu về giá đã giao dịch và kê khai thuế để làm căn cứ tính thuế theo quy định của Luật Quản lý thuế.

Trước đó, tại đề án “Tăng cường quản lý thuế và chống thất thu đối với hoạt động kinh doanh BĐS”, Tổng cục Thuế cũng đề nghị quy định, kinh doanh BĐS chỉ được thanh toán qua ngân hàng, không dùng tiền mặt.