Siết nguồn vốn sẽ đẩy giá nhà tăng cao

GS. Đặng Hùng Võ– Nguyên Thứ trường Bộ TN&MT cho rằng, việc siết tín dụng, trái phiếu sẽ càng làm thiếu nguồn cung và gây ra sốt giá nhiều hơn. Do vậy, cần công bằng với các dòng vốn này, để thị trường minh bạch, hiệu quả thay vì siết chặt và đẩy dòng tiềnvào đất đầu cơ nhiều hơn.

Đồng quan điểm, một số chuyên gia cũng nhận định, thực tế, để triển khai các dự án bất động sản, doanh nghiệp cần có nguồn vốn lớn, và phải là dòng vốn trung và dài hạn.

Trong khi đó, dòng tiền cho vaytừ các ngân hàng thương mại lại chủ yếu tập trung cho vốn ngắn hạn. Doanh nghiệp vào thế bị động, khó khăn nguồn vốn triển khai dự án, trong khi ngân hàng cũng chịu áp lực lớn từ các khoản vay này. Để có thể tồn tại và phát triển, việc huy động vốn thông qua thị trường chứng khoán, trái phiếu doanh nghiệp được đẩy mạnh.

Theo các chuyên gia, lành mạnh hóa thị trường là điều cần thực hiện, song việc “siết van” đột ngột như hiện nay đang đặt ra nguy cơ doanh nghiệp không thể tiếp cận được nguồn vốn, không đủ nguồn lực thực hiện dự án, đưa dự án vào vận hành và nguồn cung nhà ở hiếm càng thêm hiếm.

Báo cáo mới nhất của Hội Môi giới BĐS Việt Nam (VARS) cho thấy, tháng 4/2022, không có doanh nghiệp bất động sản phát hành trái phiếu trong khi bất động sản từ trước đến nay luôn thuộc một trong hai nhóm ngành có giá trị trái phiếu doanh nghiệp phát hành cao nhất.

Về tín dụng ngân hàng, tính đến hết quý I/2022, dư nợ tín dụng bất động sản đạt 2,23 triệu tỷ đồng, tăng 2,24% so với đầu năm, thấp hơn nhiều mức tăng trên 5% dư nợ tín dụng chung của nền kinh tế.

Trong tổng dư nợ BĐS, nguồn vốn tín dụng ngân hàng tài trợ cho hoạt động kinh doanh bất động sản hiện tại chỉ chiếm khoảng 35% - tương đương 0,78 triệu tỷ đồng, phần lớn là các khoản cho vay mua và sửa chữa nhà ở. 

Có thể thấy, cả 2 kênh dẫn vốn quan trọng nhất của BĐS là tín dụng và trái phiếu đều đã xuất hiện tình trạng tắc nghẽn sau động thái siết tín dụng với lĩnh vực này. Hệ lụy kéo theo là nguồn cung thị trường tiếp tục giảm mạnh. 

Không những vậy, số lượng dự án được cấp phép mới cũng giảm mạnh, chỉ có 39 dự án được cấp phép mới, giảm 20% so với quý 4/2021 và chỉ bằng khoảng 41% so với cùng kỳ năm 2021, tạo ra sự khan hiếm trong dài hạn. Con số cập nhật từ báo cáo 4 tháng của DKRA Việt Nam càng cho thấy sự trầm trọng. Trong tháng 4/2022, tại TP Hồ Chí Minh và nhiều các tỉnh giáp ranh (Bình Dương, Long An, Đồng Nai, Tây Ninh…), nguồn cung căn hộ chỉ khoảng 2.500 căn, bằng khoảng 69% cùng kì năm ngoái. 

“Trái phiếu giống như oxy, tín dụng ví như mạch máu, nay cả hai đều bị bóp nghẹt thì nguồn cung càng thêm suy yếu trong khi lực cầu vẫn tiếp tục tăng cao. Hệ lụy lâu dài là tình trạng thiếu hụt nhà ở sẽ ngày càng trầm trọng hơn, bài toán nhà ở cho người dân chắc chắn sẽ đi vào bế tắc”, một chuyên gia cảnh báo. 

Cần gỡ điểm nghẽn

Thực tế, thị trường BĐS đóng góp lớn vào phát triển kinh tế và gia tăng tài sản quốc gia. Ở các nước phát triển, tỷ trọng này thường chiếm từ 20 - 25% tổng GDP. Trong khi ấy, tỷ trọng ngành BĐS của Việt Nam năm 2020 đạt 20,89 tỷ USD, chiếm 7,7% GPD của cả nước.

Nếu tính thêm nhân tố vốn là đất, đóng góp của BĐS những năm gần đây trung bình chiếm 13,6% GDP. Do đó, ngành BĐS tại Việt Nam vẫn kỳ vọng nhiều vào dư địa để phát triển.   

Ở bình diện khác, các chuyên gia cũng cho rằng không thể vì một vài trường hợp cá biệt mà làm khó cả thị trường. Một nghiên cứu của Hiệp hội Bất động sản Việt Nam mới đây cho thấy, BĐS giai đoạn 2019 – 2021 đóng góp khoảng 14% GDP. Đây cũng là ngành có khả năng lan tỏa trên 40 ngành quan trọng khác của nền kinh tế và là nhịp cầu nối cho các thị trường khác.

Song, như nhận định của TS. Vũ Đình Ánh, Chuyên gia kinh tế, dường như hiện nay ngành BĐS vẫn đang bị hiểu nhầm chỉ là kênh đầu cơ. Do đó, cần thay đổi cách ứng xử với BĐS, bởi câu chuyện hiện nay cần bàn không thể chỉ là kiểm soát.

Đồng quan điểm PGS TS Trần Đình Thiên - nguyên Viện trưởng Viện Kinh tế Việt Nam cũng bày tỏ quan điểm, BĐS là động lực của phát triển, đặc biệt quan trọng cho công cuộc phục hồi và phát triển kinh tế sau dịch hiện nay. Cần có sự phân biệt cụ thể các loại thị trường BĐS để có hỗ trợ hay kiềm chế tín dụng thích đáng.

Các chuyên gia cũng cho rằng, với các dự án khả thi, có tài sản thế chấp đảm bảo, có đầu ra, khả năng trả nợ gốc và lãi an toàn thì cần phải hỗ trợ. Không nên cản trở sự phát triển của thị trường này, thay vào đó phải không ngừng hoàn thiện thủ tục pháp lý, tháo gỡ các vướng mắc về pháp luật, khơi thông dòng vốn, để doanh nghiệp bất động sản tự tin tăng tốc, thị trường có nền tảng tốt để hồi phục.

TS. Lê Xuân Sang - Phó Viện trưởng Viện Kinh tế Việt Nam cho rằng, nhìn chung, phương châm cho phát triển các kênh đầu tư BĐS là củng cố, lành mạnh hóa các kênh hiện hữu như tín dụng ngân hàng và trái phiếu doanh nghiệp BĐS và thúc đẩy mạnh hơn, gắn liền với lành mạnh hóa và giảm rủi ro các kênh mới hình thành và còn yếu như đầu tư qua các quỹ REIT.

Đối với các kênh như tín dụng và phát hành trái phiếu có thể siết chặt song không “dàn hàng ngang” mà tùy từng chủ thể phát hành cho vay, phân khúc thị trường để có sự điều tiết hữu hiệu, không bóp nghẹt hay gây sự hoảng loạn, lo sợ của nhà đầu tư trên diện rộng.

Trong ngắn hạn, cần phân lập và làm rõ các tổ chức phát hành trái phiếu, ngân hàng cho vay BĐS và dư nợ, tính chất các khoản vay ngân hàng, độ khả tín của tổ chức phát hành để tránh sự hoảng loạn mang tính hệ thống, nhất là khi thông tin chưa đủ minh bạch, cập nhật, với nhiều tin đồn "ác ý" và nhiều nhà đầu tư cá nhân có bản lĩnh đầu tư, kỹ năng đầu tư chứng khoán còn hạn chế.

Tiến tới, đối với các quỹ đầu tư BĐS cần nghiên cứu điều chỉnh, sửa đổi các quy định liên quan đến chuyển nhượng. Ví dụ, khoảng thời gian chuyển nhượng trong quỹ REIT hợp lý ngắn hơn, ví dụ chỉ cần 1 - 2 năm; cân nhắc tăng giới hạn vay cần phải lên đến 15%.