Trong giai đoạn hoạt động giao dịch mua bán căn hộ sụt giảm, nhiều doanh nghiệp địa ốclớn phía Nam đang tranh thủ thời gian để bước vào cuộc đua thâu tóm quỹ đất. Hàng tỷ đô la được các doanh nghiệp này nhằm vào mục tiêu này với kỳ vọng chiếm được ưu thế khi thị trường quay trở lại.

Thị trường bất động sản hiện vẫn ở trạng thái chờ, nhưng cũng nhiều doanh nghiệp đã bày tỏ rõ sự tham vọng thâu tóm quỹ đất với những động thái quyết liệt. Nhiều thương vụ đã được công bố, thậm chí kế hoạch phát triển quỹ đất trong 5 năm tới cũng đã được một số doanh nghiệp công khai.

Tuy nhiên, cơ hội cũng đi kèm với rủi ro nếu dòng tiền doanh nghiệp không có sự ổn định để chịu đựng được sự biến động của thị trường trong một thời gian dài.

Chi hàng tỷ đô la cho mục tiêu thâu tóm quỹ đất

Nhiều chuyên gia nhận định, nếu tận dụng tốt thời cơ thì thâu tóm quỹ đất có thể là cú hích trong chiến lược kinh doanh của các tập đoàn tư nhân trong lĩnh vực bất động sản.

Mới đây, ông Nguyễn Thái Phiên, Giám đốc Tài chính Novaland Group, tiết lộ doanh nghiệp vừa chốt một thương vụ thâu tóm quỹ đất giá trị gần một tỷ đô la tại Đồng Nai. Thương vụ này cho thấy tham vọng bành trướng quỹ đất của doanh nghiệp tại tỉnh giáp ranh về phía Đông của TPHCM đang lớn dần.

Theo ông Phiên, chiến lược của tập đoàn là mua bán sáp nhập (M&A) để mở rộng quỹ đất, chuẩn bị cho sự phát triển dài hạn. Hiện doanh nghiệp đang nắm giữ quỹ đất 700 ha tại khu đông TPHCM, 700 ha tại Đồng Nai và hơn 2.000 ha tại Phan Thiết, Hồ Tràm, nâng tổng quỹ đất sạch lên hơn 5.000 ha.

Trước đó, Novaland đã mua lại dự án Khu đô thị tại đảo Đại Phước quy mô 45 ha từ Tập đoàn Nam Long. Với siêu dự án khu đô thị Aqua City tại xã Long Hưng, Biên Hòa đang triển khai và các dự án vừa thâu tóm được gần đây, Novaland đang trở thành một trong những ông lớn có quỹ đất khủng nhất tại Đồng Nai.

Trong khi đó, Tập đoàn Nam Longkhông chỉ là đối tác bên bán mà cũng thực hiện mua gom rất nhiều quỹ đất. Dù đang nắm tổng quỹ đất 681 ha khắp các tỉnh thành, Nam Long vẫn dành 2.000 tỷ đồng mỗi năm để săn thêm đất. Trong sự kiện NLG Day hồi tháng 11, lãnh đạo Nam Long cho biết, hiện doanh nghiệp tập trung mọi nguồn lực để mở rộng quỹ đất.

Công ty tận dụng thời điểm và cơ hội để cân nhắc mua thêm đất sau Covid-19 trong bối cảnh nhiều đơn vị vướng vào các vấn đề về pháp lý và chịu áp lực tài chính đã buộc phải xả hàng để giải quyết khó khăn. Hồi đầu năm nay, công ty cũng đã bổ sung hai khu đất hàng trăm ha ở quận 9 vào danh mục. 

Mới đây, Keppel Land vừa thoái hết 30% số vốn tại Dong Nai Waterfront City LLC, đơn vị phát triển Khu đô thị Đồng Nai Waterfront City170 ha cho Nam Long. Thương vụ có giá trị 1.951 tỷ đồng, tương đương 115,9 triệu SGD. Cộng với 70% vốn đã được thâu tóm từ năm ngoái Nam Long chinh thức sở hữu 100% của dự án này với tổng số tiền chi ra khoảng hơn 4.000 tỷ đồng.

Trong làn sóng thu gom quỹ đất gần đây, tập đoàn An Gialà cái tên gây bất ngờ khi công bố kế hoạch thâu tóm quỹ đất trong dài hạn. Lãnh đạo doanh nghiệp này cho biết sẽ tập trung vào việc thâu tóm mở rộng quỹ đất để bước vào cuộc đua với các "ông lớn" địa ốc khác trên thị trường TP HCM.

Theo đó, doanh thu dự kiến của An Gia cho giai đoạn 2021 - 2025 là 50.210 tỷ đồng, lợi nhuận sau thuế hơn 6.650 tỷ đồng. Trong đó, An Gia sẽ dành khoảng 5.000 tỷ đồng hàng năm để phát triển quỹ đất.

Gần đây nhất, doanh nghiệp này đã mua thành công quỹ đất mới tại Bình Dương, bổ sung thêm 3.200 sản phẩm vào danh mục phát triển trong tương lai.

Thực tế, còn rất nhiều thương vụ thâu tóm quỹ đất chưa được công bố do phải bảo mật thông tin hay đang đàm phán. Tâm lý chung hiện nay doanh nghiệp nào cũng tranh thủ thu mua vì lo chậm chân không còn đất giá tốt, vuột mất vị trí đẹp. Đây có thể là do tác động của Covid-19khiến một số doanh nghiệp khó khăn, tạo ra cơ hội cho các ông lớn có dòng tiền chớp thời cơ gom đất.

Cơ hội và rủi ro

Doanh nghiệp nào có quỹ đất tốt, doanh nghiệp đó có lợi thế cạnh tranh về sau. Nhưng điều quan trọng là doanh nghiệp nào đủ sự ổn định trong dòng tiền để theo đuổi và chịu được sự biến động của thị trường trong một thời gian dài.

Bà Nguyễn Thị Thanh Hương - Tổng giám đốc Đại Phúc Land - từng chia sẻ, đằng sau cuộc đua săn quỹ đấtđó còn có rất nhiều thách thức và đây chỉ là sân chơi của những doanh nghiệp có dòng tiền khỏe mạnh.

Thêm một mặt trái nữa là dòng tiền bị chôn vào những dự án mà chưa xác định được thời điểm cụ thể hóa lợi nhuận. Dự án càng để lâu chi phí đầu vào càng tăng, áp lực lãi vay lớn đó là chưa kể đến những rủi ro pháp lý…

Tuy vậy nhìn vào kết quả kinh doanh và tình trạng nợ của doanh nghiệp này cũng chứa đựng nhiều rủi ro. Hoạt động bán hàng hầu như đứng im trong năm 2020, lãi đến chủ yếu nhờ bán cổ phần. Vốn chủ sở hữu vào cuối tháng 9/2020 ghi nhận 1.907 tỷ đồng nhưng nợ phải trả đã lên đến 6.845 tỷ đồng.

Báo cáo lưu chuyển tiền tệ cũng cho thấy dòng tiền âm, lần lượt -191 tỷ đồng cho hoạt động kinh doanh và -94,5 tỷ đồng cho hoạt động đầu tư. Vì lẽ đó nên trong kế hoạch táo bạo của mình, An Gia đặt ra tiêu chí săn quỹ đất là chấp nhận giá cao để đổi lấy phần pháp lý tương đối hoàn chỉnh. Dự án có thể triển khai nhanh trong 6-9 tháng bán hàng nhằm hạn chế rủi ro. 

"Vay vốn để phát triển quỹ đất sạchphục vụ kế hoạch 5 năm có thể ảnh hưởng đến giá trị cổ phiếu. Tuy nhiên, nếu có cơ hội đủ hấp dẫn để An Gia thành doanh nghiệp tỷ đô la thì chúng tôi sẽ không bỏ qua", ông Nguyễn Trung Tín, Phó chủ tịch HĐQT An Gia nói.

Hay như Nam Long với báo cáo quý III mới đây cũng cho thấy nợ phải trả của Công ty cũng tăng 19%, gần 5.579 tỷ đồng, trong đó khoản phải trả ngắn hạn tăng lên gần 3.383 tỷ đồng.

Những kết quả trên phần nào gây ảnh hưởng khiến dòng tiền thuần từ hoạt động kinh doanh trong 9 tháng vừa qua của doanh nghiệp tăng mạnh từ mức âm 437 tỷ đồng lên tới âm gần 940 tỷ đồng.

Trên thực tế, nhiều doanh nghiệp vẫn tự tin khi tạo ra quỹ đất lớn thì vẫn có sức tăng trưởng tốt dù dòng tiền âm. Có những dự án mà giá thị trường của doanh nghiệp sở hữu lớn gấp nhiều lần giá trị trên sổ sách. Tuy nhiên việc ôm quỹ đất lớn vẫn tiềm ẩn nhiều rủi ro nếu thị trường không tạo ra được thanh khoản, dự án vướng pháp lý không thể triển khai.

Minh chứng rõ nhất là đầu năm nay, hàng loạt doanh nghiệp bất động sản kêu cứu vì ách tắc dự án tạo nên bi kịch của dòng tiền. Có thể kể đến những doanh nghiệp lớn như Novaland với dự án Water Bay (quận 2), Đất Xanh với dự án Gem Riverside (quận 2) hay Quốc Cường Gia Lai với dự án Phước Kiển…

Những dự án nêu trên chưa thể triển khai đang "giam giữ" của doanh nghiệp hàng ngàn tỷ đồng, tình trạng này kéo dài nhiều năm đang khiến cho doanh nghiệp ngày càng áp lực.

Trong buổi gặp gỡ với lãnh đạo TP HCM hồi đầu năm, bà Nguyễn Thị Như Loan, Chủ tịch HĐQT Công ty cổ phần Quốc Cường Gia Lai cho biết, công ty có 6 dự án BĐS  bị ách tắc nhiều năm qua, gây thiệt hại lớn.

“Đối tác nước ngoài có cổ phần trong dự án cũng đã nản và có ý định rút vốn. Công ty bị thiệt hại hàng ngàn tỷ đồng lãi vay ngân hàng và lãi vay phải trả cho các đối tác kinh doanh, dòng tiền thu - chi không chủ động được. Dự án không biết đi về đâu trong khi tiền trả lãi vay ngày một tăng", bà Loan cho hay.

Tình trạng lưu chuyển tiền tệ có thể coi là yếu tố quan trọng để xác định sức khỏe doanh nghiệp. Đó là cơ sở để các ngân hàng và chủ nợ có thể siết chặt các khoản vay nếu diễn biến tiêu cực, thậm chí không cho vay, dễ đẩy doanh nghiệp đối mặt với rủi ro về thanh toán. Cộng thêm đó, các doanh nghiệp niêm yết có thể phải đối diện với những thiệt hại từ giá cổ phiếu giảm sâu.

Vì vậy quỹ đất lớn là một lợi thế vượt trội so với các đối thủ nhưng nếu không khai thác được để ra thành phẩm bán hàng, lợi thế này sẽ biến thành gánh nặng tồn kho, chôn vốn. Đây là rủi ro tiềm ẩn rất lớn cho doanh nghiệp.

Link bài gốc