Bảo lãnh dự án nhà ở hình thành trong tương lai vẫn gặp nhiều vướng mắc rất cần các cơ quan chức năng tháo gỡ . (Ảnh: H.ANH)

“Quả trứng và con gà” chưa có hồi kết

Theảolãnhbấtđộngsảnchưahếtampquotrốbxh bd costa ricao bà Hương Trần Kiều Dung, Tổng giám đốc Công ty Cổ phần Tập đoàn FLC, DN gặp nhiều vướng mắc với khách hàng trong quá trình thực hiện quy định về bảo lãnh dự án BĐS được quy định tại Luật Kinh doanh BĐS 2014 sửa đổi. Đại diện Tập đoàn FLC cho biết, theo quy định của Luật Kinh doanh BĐS, chủ đầu tư phải thực hiện việc bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai trước khi bán nhà cho khách hàng, nhưng theo quy định của ngân hàng thì các ngân hàng chỉ bảo lãnh khi đã có hợp đồng mua bán giữa chủ đầu tư và khách hàng.

Hai quy định liên quan đến vấn đề bảo lãnh dự án nhà ở hình thành trong tương lai mâu thuẫn lẫn nhau dẫn đến “thực tế chúng tôi và ngân hàng đã phải ngồi lại với nhau để đưa ra giải pháp là sẽ bảo lãnh từng sản phẩm khi khách hàng mua nhà. Nhưng đó là đối với những khách hàng có thể thương lượng được, còn nhiều khách hàng vẫn yêu cầu phải có bảo lãnh của ngân hàng họ mới mua và đã xảy ra chuyện chúng tôi bảo lãnh rồi nhưng khách hàng lại không mua”, bà Hương Trần Kiều Dung cho biết, đồng thời đề nghị Bộ Xây dựng có hướng dẫn cụ thể hơn về vấn đề này.

Xuất phát từ những bất cập của việc huy động vốn tràn lan không có sự kiểm soát dẫn đến chủ đầu tư sử dụng vốn sai mục đích hoặc chiếm dụng vốn, không bàn giao được nhà cho người dân, để bảo vệ quyền lợi chính đáng của người mua nhà ở hình thành trong tương lai, Luật Kinh doanh BĐS 2014 đã quy định chủ đầu tư dự án BĐS trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải được ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ đã cam kết với khách hàng, đồng thời phải có trách nhiệm gửi bản sao hợp đồng bảo lãnh cho bên mua, bên thuê mua khi ký kết hợp đồng mua, thuê mua. Tuy nhiên, Thông tư số 07/2015/TT-NHNN của Ngân hàng Nhà nước quy định về bảo lãnh ngân hàng yêu cầu trong hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở ký kết giữa chủ đầu tư và bên mua, bên thuê mua có quy định nghĩa vụ của chủ đầu tư phải hoàn lại tiền cho bên mua, bên thuê mua khi chủ đầu tư vi phạm nghĩa vụ bàn giao nhà ở theo tiến độ đã cam kết với bên mua, bên thuê mua. Điều này có nghĩa là căn hộ chỉ được bảo lãnh sau khi đã ký hợp đồng mua bán nhà. Trong một năm qua, quy định vòng vo kiểu “con gà, quả trứng” này đã dẫn đến tình trạng vướng mắc, khó khăn cho chủ đầu tư khi rất khó để thực hiện được việc bảo lãnh bán nhà ở hình thành trong tương lai theo yêu cầu của Luật Kinh doanh BĐS.

Liên quan đến vấn đề này, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM cho rằng, quy định này thực tế lại làm tăng thêm gánh nặng chi phí (tăng 1-2%) cho chủ đầu tư, trong khi đó ngân hàng là bên có lợi, và cuối cùng người mua nhà phải gánh chịu thêm chi phí này. Có nhiều DN rất lớn, có uy tín thương hiệu, được người tiêu dùng tín nhiệm mà vẫn phải thực hiện bảo lãnh ngân hàng và trên thực tế, việc thực hiện quy định này cũng còn lỏng lẻo.

Căn hộ không cần bảo lãnh?

Phản ánh về những khó khăn của DN khi thực hiện bảo lãnh các sản phẩm nhà ở, ông Trương Anh Tuấn, Chủ tịch Hội đồng quản trị Công ty Cổ phần Địa ốc Hoàng Quân cho biết, DN hoàn toàn tuân thủ quy định các sản phẩm BĐS thương mại phải được bảo lãnh. Tuy nhiên, hiện nay khi đi vào thực hiện bảo lãnh, DN gặp khó khăn ở chỗ các dự án nhà ở xã hội được phép dành 20% diện tích để xây dựng các sản phẩm nhà thương mại nhưng các ngân hàng lại không bảo lãnh cho số sản phẩm nhà ở thương mại này. DN Hoàng Quân cho biết, họ đã triển khai 15 dự án thì không có ngân hàng nào đồng ý bảo lãnh cho 20% căn hộ thương mại trong các dự án nhà ở xã hội của DN. Lý do được ngân hàng đưa ra là họ phải bảo lãnh toàn bộ dự án chứ không bảo lãnh 20% căn hộ, trong khi đó, 80% sản phẩm căn hộ nhà ở xã hội còn lại của dự án đã được luật cho phép không cần phải bảo lãnh.

“Đây là điều rất vướng và điều đó có thể dẫn tới chúng tôi không thể bán được 20% nhà ở thương mại này, số căn hộ này bị kẹt lại do không được bảo lãnh. Nếu chúng tôi bán là sai luật. Thực tế ngân hàng không bảo lãnh cho chúng tôi, chứ không phải chúng tôi không thực hiện bảo lãnh cho sản phẩm nhà ở của mình. Chúng tôi đã chính thức gửi kiến nghị lên Bộ Xây dựng, Ngân hàng Nhà nước, Thủ tướng Chính phủ về vấn đề này. Không chỉ Công ty Hoàng Quân mà các chủ đầu tư khác cũng cho rằng, trên thực tiễn rất khó thực hiện quy định này”, ông Trương Anh Tuấn cho biết.

Liên quan đến vấn đề này, ông Nguyễn Thế Điệp, Phó Chủ tịch Câu lạc bộ BĐS Hà Nội cũng cho biết, hiện nay có tới 90% dự án mở bán nhưng chưa có bảo lãnh của ngân hàng. Lý do là bởi nhiều dự án đã triển khai trước khi Luật Kinh doanh BĐS 2014 sửa đổi có hiệu lực, hoặc đã mở bán một vài đợt trước đó, nên rất khó có được bảo lãnh của ngân hàng. Bên cạnh đó, mở bán khi chưa có bảo lãnh ngân hàng cũng không bị xử lý nên các chủ đầu tư vẫn vô tư vi phạm. “Hiện nay Luật Kinh doanh BĐS đặt ra vấn đề bảo lãnh dự án, về lâu dài chính sách này rất tốt, góp phần bảo vệ quyền và lợi ích của người tiêu dùng, nhưng hiện tại thì chưa phù hợp. Việc đặt ra quy định bảo lãnh theo tôi các nhà quản lý đặt kỳ vọng quá cao, không sát thực tiễn dẫn đến nhiều DN tiến – lùi đều không được. Và thực tế là hiện nay 90% dự án không bảo lãnh vẫn bán được nhà”, ông Nguyễn Thế Điệp nêu ý kiến.

Trao đổi về vấn đề bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai, ông Đỗ Đức Duy, Thứ trưởng Bộ Xây dựng cho rằng thời gian vừa qua đã có nhiều vụ việc liên quan đến vấn đề tranh chấp nhà ở do chủ đầu tư vừa bán nhà, vừa vay ngân hàng, bán đi bán lại cho người dân. Những vụ việc này cho thấy, rõ ràng, việc bảo lãnh là mục tiêu quan trọng để bảo vệ khách hàng, bảo vệ bên yếu thế trong các giao dịch BĐS và dù có nhiều vướng mắc nhưng đây vẫn là quy định bắt buộc. Bên cạnh đó, thực tế cho thấy, thời gian qua có nhiều dự án sử dụng bảo lãnh như là công cụ để quảng bá thương hiệu , nâng uy tín với khách hàng. Thứ trưởng Bộ Xây dựng cũng cho biết, những bất cập, vướng mắc trong quá trình triển khai bảo lãnh nhà ở tới đây sẽ được Bộ Xây dựng cùng Ngân hàng Nhà nước xem xét, có biện pháp tháo gỡ.

(责任编辑：Nhận Định Bóng Đá)