Niên hạn chung cư giúp người dân mua nhà rẻ?

Dự thảo Luật Nhà ở sửa đổiđang được Bộ Xây dựng trình thẩm định, lấy ý kiến các bộ, ngành, tỉnh thành liên quan đến sở hữu chung cư tiếp tục gây xôn xao dư luận. Theo đó, Bộ Xây dựng trình Chính phủ hai phương án: Phương án 1 sẽ cấp "sổ hồng" cho căn hộ chung cư theo chế độ sử dụng đất quy định tại Luật Đất đai (gồm đất ở lâu dài, đất thương mại dịch vụ có thời hạn sử dụng từ 50 - 70 năm). 

Phương án 2 là công trình chung cưthiết kế tuổi thọ bao nhiêu thì quyền sử dụng căn hộ sẽ được cấp theo đúng tuổi thọ công trình. Với phương án này, tuỳ thuộc vào cấp công trình, người mua sẽ được sở hữu với thời hạn tương ứng. 

Trước đó, thời điểm năm 2010, Bộ Xây dựng cũng đưa ra vấn đề sở hữu nhà. Bộ Xây dựng cho rằng cần nghiên cứu cơ chế về việc sở hữu nhà ở có thời hạn, đặc biệt là nhà chung cư. Việc quy định sở hữu nhà ở có thời hạn sẽ tạo điều kiện thuận lợi cho việc nâng cấp, cải tạo nhà cũ. 

Đến năm 2013, trong dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi, Bộ Xây dựng đã đưa ra hai phương án về thời hạn sở hữu nhà chung cư. Phương án 1 là không quy định thời hạn sở hữu. Phương án 2 có quy định thời hạn sở hữu, với mốc thời gian đưa ra bằng thời gian thuê đất hoặc là 70 năm. Khi hết thời hạn sở hữu, các chủ sở hữu nhà ở chung cư không còn quyền sở hữu nhà chung cư đó và phải bàn giao lại quyền sử dụng đất xây dựng nhà chung cư cho Nhà nước. 

Theo các chuyên gia bất động sản, việc sở hữu căn hộ chung cư có thời hạn20 - 30 hay 50 năm được ưa chuộng tại nhiều quốc gia với mục đích nhằm đảm bảo quỹ đất và đa dạng hóa các loại hình nhà ở, đồng thời đảm bảo an toàn và sự phát triển của đời sống dân cư. Đó sẽ là một phương án để giải quyết vấn đề cải tạo hoặc xây dựng lại các chung cư khi hết thời hạn sử dụng mà không bị vướng khâu giải phóng mặt bằng.

Còn TS. Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cho rằng, nếu áp dụng đề xuất chung cư sở hữu có thời hạn thì điều đầu tiên dễ nhận thấy nhất là tâm lý người mua sẽ chững lại. Khi đó, chung cư trở thành một tài sản tiêu dùng, chứ không còn là của để dành và người mua chung cư sẽ đắn đo bởi sử dụng nhà là tiêu sản.

Ông Đính đặt ra vấn đề, các chung cư có giá bán quá cao như hiện nay là vì người mua nhà đang phải chịu chi phí lớn cho phần giá trị đất do mua vĩnh viễn. Vì thế, nếu các dự án nhà chung cư đều là đất thuê có thời hạn thì giá thành cũng sẽ được kéo xuống và giá bán sẽ giảm theo. Bởi lẽ, khi đó, người mua không phải trả ngay một lần tiền đất nữa mà có thể trả hằng năm. 

Ông Đính nói thêm, đề xuất này nếu được áp dụng sẽ tác động đến giá cả trên thị trường căn hộ theo hướng giảm vì nhà đầu tư không còn mặn mà, giới đầu cơ cũng sẽ hết cơ hội "ôm" chung cư bởi càng ôm lâu thì càng bị mất giá. Lúc này thị trường chỉ còn lại những người có nhu cầu thực và sẽ không còn việc thổi giá. 

Nhiều điểm cần lưu ý

Luật sư Nguyễn Thanh Hà, Chủ tịch Công ty Luật SBLaw cho rằng, thực tế trên thế giới, không ít quốc gia có quy định căn hộ chung cư sở hữu có thời hạn, nhưng tại Việt Nam đến nay chưa áp dụng. Đặc biệt, câu chuyện sở hữu động chạm trực tiếp đến quyền lợi của người sở hữu nên nếu đưa ra lấy ý kiến thì tỷ lệ không đồng thuận sẽ nhiều hơn đồng thuận. 

Vị luật sự này khuyến nghị, về lâu dài cũng cần tính đến việc sở hữu có thời hạn khi hiện nay, nhiều nước như Anh, Mỹ, Trung Quốc, Singapore… đều xác định sở hữu căn hộ từ 50 - 70 năm, cao nhất là 99 năm. 

Ông Hà lấy ví dụ ở Singapore, giai đoạn đầu tiên, quốc gia này quy định quyền sở hữu các căn hộ chỉ từ 30 - 50 năm. Sau đó, khi chất lượng các công trình dần tốt lên, nhà nước kéo dài thời gian sở hữu chung cư lên 70 năm và với các khu xây mới như ngày nay, "tuổi thọ" cũng được nâng lên mức 99 năm. Ngoài ra, có 15% chung cư thương mại do doanh nghiệp tư nhân đầu tư được sở hữu vĩnh viễn bởi thời hạn lên tới 999 năm, song nhà ở thương mại đến một "độ tuổi" nhất định cũng phải dỡ bỏ theo quy định.

Tại Trung Quốc, Hiến pháp nước này cũng khống chế bằng quy định mục đích và thời gian sử dụng đất với quy định 40 - 70 năm, căn hộ chung cư có chế độ thuê 70 năm.

Với đề xuất cấp sổ hồng có thời hạn 50-70 năm đối với căn hộ, nhiều chuyên gia đánh giá có 2 vấn đề quan trọng cần cân nhắc. Thứ nhất, việc cấp sổ hồng đồng nghĩa với việc xác nhận quyền sử dụng và sở hữu tài sản trên đất có thời hạn. Như vậy, theo đề xuất, người dân có quyền định đoạt và sử dụng trong thời gian 50-70 năm cho đến khi công trình xuống cấp.

Thứ hai, chứng nhận quyền sử dụng đất của chủ đầu tư dự án lại là sở hữu lâu dài. Đề xuất này cho thấy sau 50-70 năm thì quyền định đoạt, sở hữu, sử dụng tài sản trên đất sẽ được kết thúc theo niên hạn công trình. 

Do đó, đối với công trình chung cư và căn hộ, các nhà làm luật cần phải quy định rõ sau 50-70 năm, đất được xem là sử dụng lâu dài này sẽ được xử lý ra sao, người dân có quyền sử dụng hay không. Nếu không làm rõ được điều này, sẽ không nhận được sự đồng thuận của các thành phần liên quan trong xã hội.

Trong trường hợp sau 50-70 năm, công trình bị tháo dỡ thì tại thời điểm đó, việc định giá đất sẽ được thực hiện và tính toán chia lại như thế nào để trả lại cho người dân. Nếu sau 50-70 năm, người dân không biết sẽ được tái định cư tại chỗ hay tái định cư chỗ khác, hoặc không biết giá trị tài sản của mình còn lại là bao nhiêu sẽ đặt người dân vào vị trí khó xử.

Trong văn bản vừa gửi Thủ tướng, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) đề nghị không bổ sung quy định về thời hạn sở hữu nhà chung cư vì không phù hợp với các quy định pháp luật hiện hành và không phù hợp với tâm tư, nguyện vọng của người dân.

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, đơn vị này đã nghiên cứu và nhận

thấy đề xuất bổ sung quy định về thời hạn sở hữu nhà chung cư không phù hợp đối với trường hợp nhà chung cư được xây dựng trên đất ở ổn định lâu dài và các chủ sở hữu nhà chung cư có quyền sử dụng đất ở ổn định lâu dài đối với diện tích đất xây dựng khu chung cư theo quy định của pháp luật về đất đai và đã có một số bất cập.