Sau giai đoạn giao dịch đầy sôi động, thanh khoản thị trường chứng khoán đã bất ngờ “tụt áp” rõ rệt. Giá trị khớp lệnh trên HoSE từ cuối tháng 9 thường xuyên xuống dưới mức 15.000 tỷ đồng. Con số này thấp hơn nhiều so với mức phổ biến trên 20.000 tỷ duy trì trong phần lớn thời gian của quý 3. Thậm chí, ở thời điểm giao dịch bùng nổ, thanh khoản thị trường còn chạm ngưỡng tỷ USD.

Thanh khoản sụt giảm thời gian gần đây chủ yếu đến từ sự “hụt hơi” của nhóm bất động sản. Trong giai đoạn bùng nổ từ giữa tháng 8 đến trung tuần tháng 9, giá trị giao dịch trên nhóm cổ phiếu này thường xuyên duy trì trên 7.000 tỷ/phiên, thậm chí có phiên lên đến hơn 11.000 tỷ đồng. Con số này hiện đã giảm mạnh xuống còn khoảng 3.000 tỷ/phiên từ cuối tháng 9 đến nay.

Thời điểm thị trường sôi động, giao dịch trên nhóm cổ phiếu bất động sản thường chiếm khoảng 25 - 30% thanh khoản toàn sàn chứng khoán và có phần vượt trội so với các nhóm cổ phiếu còn lại. Tuy nhiên, tỷ trọng này gần đây đã giảm xuống chỉ còn khoảng 20%, tương đương với nhóm dịch vụ tài chính.

Thực tế, giá trị giao dịch trên nhóm cổ phiếu bất động sản giảm mạnh so với giai đoạn trước một phần xuất phát từ việc giá cổ phiếu lao dốc gần đây. Bên cạnh đó, một phần dòng tiền có thể đã rút ra khỏi nhóm cổ phiếu này tại vùng giá cao và không quay trở lại đỡ giá trong nhịp điều chỉnh vừa qua.

Một điểm trùng hợp là giai đoạn bùng nổ thanh khoản của cổ phiếu bất động sản lại rơi đúng vào cao điểm đáo hạn trái phiếu doanh nghiệp (TPDN). Theo VNDirect, giá trị TPDN riêng lẻ đáo hạn trong quý 3/2023 lên đến hơn 73.000 tỷ đồng, cao nhất trong nhiều năm qua. Trong đó, nhóm bất động sản chiếm tỷ trọng lớn nhất đến gần 44% tổng giá trị trái phiếu đáo hạn trong quý vừa qua.

Làn sóng đại chúng hoá trước áp lực trả nợ

Từ cuối năm ngoái khi áp lực trả nợ gia tăng sau biến cố trên thị trường trái phiếu, lãnh đạo nhiều doanh nghiệp bất động sản cùng nhóm cổ đông liên quan buộc phải bán bớt cổ phiếu để xoay sở dòng tiền, tái cơ cấu các khoản nợ. Ngoài việc chủ động bán ra, không ít cổ đông lớn tại nhóm bất động sản còn bị các công ty chứng khoán bán giải chấp cổ phiếu. Điều này tạo ra một làn sóng đại chúng hoá tại các doanh nghiệp bất động sản khi giới chủ mất lượng lớn cổ phần ra bên ngoài.

Điền hình như trường hợp của Novaland (NVL) khi tỷ lệ sở hữu của nhóm cổ đông liên quan đến Chủ tịch HĐQT Bùi Thành Nhơn đã giảm từ mức trên 60% cuối tháng 7/2022 xuống còn chưa đến 43% và trên lý thuyết là không còn quyền chi phối. Chỉ tính riêng trong quý 3 vừa qua, các tổ chức liên quan đến ông Nhơn đã bán chủ động và bị giải chấp hàng chục triệu cổ phiếu NVL.

Tương tự, tại nhiều doanh nghiệp bất động sản khác như Phát Đạt (PDR), Hải Phát Invest (HPX), DIC Corp (DIG), Đất Xanh Group (DXG), Đất Xanh Services (DXS),… tỷ lệ sở hữu của giới chủ cũng đã giảm đáng kể trong khoảng hơn một năm trở lại đây. Mục đích đa phần là chủ động bán để hỗ trợ doanh nghiệp cơ cấu nợ và/hoặc bị công ty chứng khoán giải chấp.

Việc lãnh đạo doanh nghiệp và cổ đông lớn bị mất dần sở hữu khiến số lượng cổ đông nhỏ lẻ tăng vọt, thậm chí lên đến hàng chục nghìn người chỉ trong thời gian ngắn. Tỷ lệ cổ phiếu trôi nổi tự do lưu hành (freefloat) tại nhóm bất động sản cũng tăng chóng mặt, góp phần thúc đẩy giao dịch trở nên sôi động hơn.

Xu hướng này có thể sẽ còn tiếp diễn trong thời gian tới khi áp lực TPDN đáo hạn vẫn còn dù được dự báo sẽ hạ nhiệt. Theo ước tính của VNDirect, quý 4 năm nay sẽ có khoảng hơn 53.700 tỷ đồng TPDN đáo hạn, giảm 26% so với quý 3. Trong đó, bất động sản vẫn là nhóm chiếm tỷ trọng lớn nhất, gần 44% tổng giá trị. Giá trị TPDN đáo hạn sẽ tiếp tục giảm mạnh vào quý 1 năm sau trước khi gia tăng mạnh trở lại lên đến gần 114.000 tỷ đồng vào quý 4/2024.