Bộ Công an mới có báo cáo gửi Thủ tướng về các bất cập trong quy định pháp luật liên quan đến căn hộ du lịch (condotel), biệt thự du lịch và văn phòng kết hợp lưu trú (officetel). Báo cáo chỉ ra nhiều vấn đề trong quản lý, kinh doanh các loại hình này, dẫn đến nguy cơ mất an ninh, trật tự.

Hầu hết dự án condotel được chủ đầu tư thế chấp ngân hàng

Bộ Công an dẫn số liệu của Hiệp hội bất động sản Việt Nam (VNREA), hiện cả nước có khoảng 83.000 condotel, 28.100 biệt thự du lịch, 12.617 phòng khách sạn, 15.663 căn shophouse… Số này tập trung chủ yếu tại Hà Nội, TP HCM, Quy Nhơn, Bình Thuận, Khánh Hòa, Đà Nẵng, Kiên Giang, Quảng Ninh…

Ngoài ra có khoảng 16.523 căn hộ văn phòng kết hợp lưu trú, tập trung chủ yếu tại Hà Nội và TP HCM.

Bộ Công an nhận định hoạt động đầu tư, kinh doanh, mua bán, chuyển nhượng các loại hình bất động sản trên diễn ra dưới nhiều hình thức phức tạp, nhưng quy định pháp luật liên quan chưa đầy đủ, tồn tại nhiều bất cập gây khó khăn cho công tác quản lý Nhà nước, rủi ro cho người mua, tiềm ẩn nguy cơ ảnh hưởng đến an ninh kinh tế, an ninh trật tự.

Một số bộ ngành nhận định đã có đầy đủ cơ sở pháp lý để quản lý condotel, biệt thự du lịch, officetel. Tuy nhiên, Bộ Công an cho rằng thực tế việc đầu tư, xây dựng, quản lý loại hình bất động sản trên gặp nhiều khó khăn, vướng mắc, các văn bản chưa giải quyết được.

Bộ này nhận định chưa xác định rõ đối tượng được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản là condotel, biệt thự du lịch. Bộ Tài nguyên và Môi trường (TNMT) đã hướng dẫn xác định đất xây dựng condotel, officetel, biệt thự biển là đất thương mại, dịch vụ. Các căn này có đủ điều kiện chuyển nhượng theo Luật Kinh doanh bất động sản.

Tuy nhiên, Bộ TNMT chưa hướng dẫn rõ việc giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản condotel, officetel, biệt thự du lịch sẽ được cấp cho chủ đầu tư dự án hay cho từng căn hộ.

Trường hợp cấp cho từng người mua trong dự án sẽ phát sinh nhiều vấn đề phức tạp về an ninh, trật tự trong quản lý vận hành tòa nhà, quản lý hoạt động đầu tư kinh doanh căn hộ; quản lý, thu hồi dự án khu hết thời hạn sử dụng đất của dự án.

Bộ Công an nêu thực trạng hiện nay một số địa phương như Đà Nẵng, Bà Rịa - Vũng Tàu đang chuyển đổi mục đích sử dụng đất, cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản condotel cho người mua, dần hợp thức hóa các condotel, biệt thự du lịch thành nhà ở, gây áp lực hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội; đặt ra nhiều vấn đề phức tạp về an ninh trật tự.

Việc cấp sổ cũng ảnh hưởng tới việc thế chấp tài sản vay vốn ngân hàng, nguy cơ mất an toàn hệ thống tín dụng ho hầu hết dự án condotel đều được chủ đầu tư thế chấp ngân hàng.

Mở bán khi chưa đủ điều kiện, rủi ro cho người mua

Bất cập thứ hai được Bộ Công an chỉ ra là quy định về kinh doanh condotel, officetel, biệt thự du lịch còn nhiều bất cập, chưa cụ thể dẫn đến rủi ro cho người mua. Theo đó, quy định điều kiện kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai còn lỏng lẻo, chưa rõ vai trò của cơ quan quản lý Nhà nước.

Nhiều chủ đầu tư mở bán condotel, officetel khi chưa đủ điều kiện, rủi ro cho người mua, nhất là không thực hiện được cam kết với người mua đã phát sinh tranh chấp, phức tạp về an ninh trật tự.

Hiện chưa có quy định về hồ sơ dự án, giấy tờ về nghiệm thu hoàn toàn xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật. Quy định về quản lý, vận hành căn hộ, tòa nhà hỗn hợp thiếu chặt chẽ, chưa có vai trò của chủ đầu tư, tiềm ẩn nguy cơ mất an toàn.

Ví dụ như trường hợp tòa nhà Our City (Hải Phòng) do Công ty TNHH Hiệp Phong Việt Nam (100% vốn Hong Kong - Trung Quốc) đã có hàng trăm người Trung Quốc nhập cảnh qua đường du lịch, thuê căn hộ để tổ chức đánh bạc quy mô lớn.

Ngoài ra, tổ hợp khách sạn chung cư cao cấp Oceanus Mường Thanh Viễn Triều (Nha Trang, Khánh Hòa) với 5 tòa 45 tầng với 1.000 căn hộ. Hiện nhiều căn hộ tự ý cho thuê dưới nhiều hình thức nhưng không có sự quản lý giảm sát của chủ đầu tư, ban quản trị, chính quyền, dẫn tới phức tạp, ảnh hưởng an ninh trật tự.

Công an Khánh Hòa đã bắt 14 đối tượng Trung Quốc tại dự án này với mục đích du lịch nhưng lại sử dụng nhiều máy tính, thiết bị công nghệ nghi là hoạt động tội phạm sử dụng công nghệ cao.

Từ thực trạng trên, Bộ Công an kiến nghị Thủ tướng chỉ đạo Bộ Xây dựng khẩn trương nghiên cứu, sửa đổi Luật Kinh doanh bất động sản. Trong đó quy định tên gọi, hình thức quản lý, kinh doanh, cho thuê đối với condotel, biệt thự du lịch, officetel…

Ngoài ra, Thủ tướng chỉ đạo Bộ Văn hóa, Thể thao và Du lịch hoàn thiện quy định về quản lý, vận hành các tòa nhà hỗn hợp.

Bộ TNMT nghiên cứu sửa đổi quy định về phân loại đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Đặc biệt, Bộ Công an đề xuất không hợp thức hóa các dự án officetel, biệt thự du lịch, officetel thành nhà ở.