Vài tháng trước, Công ty cổ phần tư vấn đầu tư Sàn G7 giới thiệu ra thị trường dự án trang trại nghỉ dưỡng Farmstay G7 nằm trên cung đường Hồ Tràm - Bình Châu, tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu với những chính sách hấp dẫn. Đơn vị này quảng cáo dự án có tới 1.000 lô đất nền thiết kế theo mô hình trang trại kết hợp phát triển nghỉ dưỡng sinh thái trên khu đất rộng 200ha đang chờ đón các nhà đầu tư. Mỗi nền đất có diện tích từ 1.000 - 1.200 m2, có sổ đỏ, giá bán chỉ từ 1,5 - 1,7 triệu đồng/m2.

Khách hàng mua Farmstay G7 sẽ được kèm trại dưa lưới 400m2 và cam kết bao tiêu sản phẩm, công ty này giới thiệu trong một bản tin rao vặt. 

Bên cạnh đó, chủ đầu tư cũng quảng cáo người mua còn được hưởng lợi nhuận lên đến 50 triệu/năm từ chương trình đầu tư homestay rồi cho khách thuê nghỉ dưỡng, đồng thời thu lợi mỗi tháng từ việc trồng nông sản trên mảnh đất này. Tuy nhiên, gần đây, chủ đầu tư cho biết dự án đang trong giai đoạn dừng bán hàng. Hiện nếu có nhu cầu, khách hàng chỉ có thể mua lại từ các nhà đầu tư thứ cấp. 

Một nhà đầu tư đang rao bán 2 lô đất tại dự án này cho biết chấp nhận cắt lỗ 10%, tương đương khoảng 80-100 triệu đồng mỗi lô. Sổ hồng sang tên ngay sau 7 ngày giao dịch, mua đất tặng thêm voucher nghỉ dưỡng... là những lời hứa hẹn mà nhà đầu tư này nói. Anh còn tiết lộ, các lô đất dự án đều đang được trồng dưa lưới. Các bungalow cũng đang hoàn thiện.

"Vài tháng nữa thôi, nếu muốn kinh doanh, chủ sở hữu có thể cho thuê lại các căn bungalow để làm homestay", anh này quảng cáo.

Được quảng cáo là mô hình bán đất trang trại kết hợp nghỉ dưỡng , có nghĩa là một sản phẩm lai kết hợp giữa 2 từ farm (nông trại) và homestay (khu lưu trú), các dự án đua nhau nở rộ từ Bắc vào Nam như Hòa Bình, Thái Nguyên, Lạng Sơn, Quảng Bình, Bình Thuận, Long An... Đơn vị quảng cáo là chủ đầu tư các dự án thường đưa ra mức cam kết lợi nhuận hoặc mua lại giá cao. Kèm với đó là những chính sách chiết khấu cao. 

Một loạt dự án farmstay tại tỉnh Lâm Đồng cũng dùng những chiêu thức tương tự để gọi vốn. Công ty cổ phần Đại Hải Farmstay giới thiệu là chủ đầu tư dự ánViking Farmstay có diện tích 280ha tại xã Lộc Phú, Lâm Đồng được rao bán đất trang trại với chỉ 370 triệu đồng cho 5.000m2.

Chủ đầu tư từng đưa ra các quyền lợi và cam kết như, khách hàng có quyền sở hữu và chuyển nhượng cho bên thứ 3, dự án có giấy chứng nhận 50 năm, ký hợp đồng hợp tác đầu tư giao đất 40 năm, hết 40 năm gia hạn lại và tái sử dụng theo dự án. Bên cạnh đó, hình thức thanh toán linh hoạt 4 lần, được chiết khấu 5% khi thanh toán 100% và lấy từ 2 - 4 suất được chiết khấu thêm 3%.

Anh Đức, một môi giới của dự án farmstay tại Lâm Đồng cho biết thời gian trước, mỗi tuần có khoảng 200 khách, chủ yếu là khách TP HCM và tỉnh lân cận đến tìm hiểu dự án. Bởi mỗi lô có mức giá thấp, khoảng 370 triệu cho 5.000m2, tính ra chỉ 74.000 đồng/m2. Tuy nhiên, khoảng 2 tháng nay, lượng khách sụt giảm mạnh, mỗi tháng chỉ vài ba khách hỏi. Hơn nữa, nhiều nhà đầu tư đã trót mua dự án đang đồng loạt rao bán. 

Anh Đức chia sẻ thêm, hiện nếu khách mua sẽ đứng chung sổ đỏ với chủ đầu tư dưới hình thức hợp tác đầu tư. "Vì pháp lý loại hình farmstay còn chưa rõ ràng nên hiện chủ đầu tư đang hoàn thiện thủ tục xin chuyển đổi thành khu du lịch sinh thái", vị này quảng cáo. 

Một dự án ở Hòa Bình cũng được đơn vị bán hàng quảng cáo giá 2 - 2,5 tỷ đồng cho 1 căn biệt thự 300 m2. Khách hàng đầu tư đất vườn farmstay sẽ được cấp sổ đỏ, hàng tháng sẽ được nhận 15 kg rau sạch, lợi nhuận cho thuê đến 50 triệu đồng/năm. Chủ đầu tư còn cam kết nếu không hỗ trợ làm sổ đỏ được sẽ mua lại bằng mức 124% giá bán lúc đầu….

Thế nhưng, theo các chuyên gia, cũng giống như condotel, những lời hứa hẹn lợi nhuận hay mua lại với mức 124% giá ban đầu là khó khả thi. 

Luật sư Phùng Viết Vĩnh, Công ty Luật TNHH Vinawin, Hà Nội cho rằng, đa phần đất farmstay đang được rao bán hiện nay là đất nông nghiệp, lâm nghiệp. Nếu chủ đầu tư muốn sử dụng mảnh đất này để làm homestay, farmstay dùng cho du lịch và lưu trú thì phải hoàn tất được thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất. Tuy nhiên, rất khó chuyển đổi đất nông, lâm nghiệp thành đất ở, đất trồng cây lâu năm. Điều đó có nghĩa là rất khó để có thể làm sổ đỏ. Vì thế, những cam kết làm sổ là không khả thi. 

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) cho biết hiện nay vẫn chưa có khung pháp lý cho các dự án dạng farmstay, bởi đa phần là đất hỗn hợp, đất nông, lâm nghiệp nên khó quản lý. Vì lẽ đó mà người mua sẽ gặp khá rủi ro và khó đòi được quyền lợi nếu như có bất kỳ vấn đề gì phát sinh. 

Trước thực trạng phức tạp trong hoạt động của mô hình farmstay nhưng chưa có khung pháp lý điều chỉnh, mới đây Thủ tướng đã có văn bản chỉ đạo Bộ Văn hóa, Thể thao và Du lịch, Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Nông nghiệp và Phát triển nông thôn, Bộ Xây dựng căn cứ chức năng, nhiệm vụ được giao nghiên cứu, có giải pháp quản lý phù hợp. Trong đó nhấn mạnh, phần lớn các dự án farmstaycó nguồn gốc đất nông nghiệp, lâm nghiệp, thậm chí là đất lấn chiếm. Thậm chí khung pháp lý cho những loại hình bất động sản này vẫn gây tranh cãi.

Do đó, Thủ tướng yêu cầu cần sớm nghiên cứu để ban hành chính sách, đưa giải pháp quản lý mô hình farmstay, tránh các biến tướng tiêu cực ảnh hưởng tới môi trường đầu tư, kinh doanh. Đây cũng là những lý do khiến các chủ đầu tư dự án farmstay được quảng cáo rầm rộ trong thời gian gần đây dừng rao bán, đồng thời nhiều nhà đầu tư chấp nhận cắt lỗ để bán tháo.