Nguồn cung nhà ở tại Hà Nội và TP.HCM thấp nhất trong vòng 10 năm qua

Báo cáo tiêu điểm thị trường bất động sản Hà Nội và TP.HCM được CBRE công bố mới đây cho biết, năm 2023 thị trường nhà ở tại Hà Nội và TP.HCM ghi nhận nhiều điểm sáng nhưng cũng nhiều thách thức.

Về nguồn cung, cả hai thành phố đều ghi nhận tổng nguồn cung mở bán trong năm 2023 đạt mức thấp nhất trong vòng 10 năm trở lại đây.

Cụ thể, tại Hà Nội, tổng cộng có gần 10.300 căn hộ chung cư và 2.600 căn nhà ở thấp tầng mở bán mới trong năm, giảm lần lượt 32% và 84% so với năm 2022. Trong khi đó, TP.HCM ghi nhận lượng nguồn cung khiêm tốn hơn với hơn 8.700 căn hộ chung cư và chỉ gần 30 căn nhà ở thấp tầng mở bán mới, giảm lần lượt 54% và 98% so với năm 2022.

So với nửa đầu năm, lượng nguồn cung mở bán mới trong 6 tháng cuối năm có sự cải thiện, đặc biệt tại thị trường chung cư Hà Nội khi ghi nhận mức tăng hơn 60%.

Còn tại TP.HCM, nguồn cung mới trong 6 tháng cuối năm chỉ cải thiện nhẹ, tăng 11% so với 6 tháng đầu năm 2023. Các dự án đại đô thị phía Tây và phía Đông Hà Nội cũng như tại khu Đông TP.HCM tiếp tục dẫn đầu nguồn cung mới của hai thành phố, đóng góp hơn 60% nguồn cung nhà ở tại Hà Nội và gần 80% nguồn cung nhà ở mới tại TP.HCM trong năm 2023.

Về tỷ lệ hấp thụ, báo cáo CBRE cho biết, Hà Nội và TP.HCM ghi nhận hơn 22.000 căn nhà ở bán được trong năm 2023, chỉ xấp xỉ một nửa số căn bán được trong năm 2022.

Tuy nhiên, tỷ lệ hấp thụ bắt đầu ghi nhận tín hiệu tích cực hơn trong nửa cuối năm, nhờ vào động thái linh hoạt từ các chủ đầu tư bao gồm: Việc áp dụng các chính sách ưu đãi như giãn tiến độ thanh toán, chiết khấu cao lên đến hơn 40% khi thanh toán sớm…

Cùng với đó, mặt bằng lãi suất giảm và tâm lý người mua nhà cải thiện cũng góp phần khiến số lượng nhà ở bán được trong hai quý cuối năm tăng hơn 60% tại Hà Nội và tăng gấp đôi tại TP.HCM so với nửa đầu năm.

Thị trường nhà ở tại Hà Nội và TP.HCM có sự đổi vai cho nhau

Về giá bán, nghiên cứu của CBRE cho thấy, thị trường chung cư ở hai thành phố vẫn đang neo ở mức cao, đặc biệt là tại Hà Nội khi ghi nhận xu hướng giá sơ cấp tăng nhanh trong năm 2023, nguyên nhân chính do tỷ trọng nguồn cung mở bán áp đảo của phân khúc cao cấp. Tính trên tổng nguồn cung mở bán mới trong năm vừa qua, số căn hộ phân khúc cao cấp chiếm 75% tại Hà Nội và 84% tại TP.HCM.

Mặt khác, phân khúc trung cấp có mức giá bán phù hợp hơn với túi tiền đại bộ phận người dân lại chỉ chiếm tỷ trọng nhỏ, trong khi phân khúc bình dân hoàn toàn biến mất ở hai thị trường trong vài năm trở lại đây.

Bà Dương Thùy Dung, Giám đốc điều hành CBRE Việt Nam nhận định: "Trong năm 2023, thị trường nhà ở tại Hà Nội và TP.HCM có sự 'đổi vai' cho nhau khi giá bán thị trường Hà Nội đang đi theo xu hướng của thị trường TP.HCM ba năm về trước".

Tại thời điểm cuối năm 2023, giá bán sơ cấp trung bình tại Hà Nội đạt 53 triệu đồng/m2 (chưa bao gồm VAT và phí bảo trì), tăng 4,6% theo quý và 14,6% theo năm. Đây cũng là mức giá bằng với mức đã ghi nhận được ở TP.HCM giai đoạn 2020 - 2021.

Trong khi đó, hiện giá bán sơ cấp căn hộ tại TP.HCM đã chững lại và đạt hơn 61 triệu đồng/m2, giảm 1,7% so với năm 2022, do số lượng nguồn cung cao cấp nhưng nằm ở các vị trí xa trung tâm nên kết nối chưa thuận lợi và nguồn cung trung cấp trong năm 2023 cao hơn năm trước.

Tại thị trường thứ cấp, giá bán căn hộ chung cư ở hai thi trường Hà Nội và TP.HCM ghi nhận xu hướng trái ngược nhau. Giá bán tại Hà Nội trong quý IV/2023 tiếp tục đà tăng trưởng từ các quý trước, đạt trung bình 33 triệu đồng/m2 và tương đương mức tăng 5% theo năm.

Nguồn cung duy trì hạn chế, trong khi các dự án mở bán mới có mức giá cao đã góp phần thúc đẩy nhu cầu tại thị trường chung cư thứ cấp Hà Nội sôi động hơn.

Ngược lại, giá bán thứ cấp TP.HCM ghi nhận 45 triệu đồng/m2 đối với thị trường chung cư và 140 triệu đồng/m2 đối với thị trường nhà thấp tầng, lần lượt giảm 5% và 2% so với năm 2022.

Thị trường thứ cấp tại TP.HCM có những điều chỉnh giá xuyên suốt năm 2023 tuy nhiên mức giảm giá đã giảm dần trong quý cuối năm.

Thị trường nhà liền thổ ở Hà Nội cũng ghi nhận tình trạng tương tự, với lượng rao bán cắt lỗ tại thị trường thứ cấp giảm dần kể từ nửa cuối năm, kéo theo đà giảm giá bán thứ cấp chững lại về cuối năm. Tại quý IV/2023, giá bán thứ cấp trung bình của bất động sản thấp tầng tại Hà Nội đạt gần 157 triệu đồng/m2, tương đương mức giảm 5% theo năm.

Nguồn cung kỳ vọng tăng trưởng trở lại trong năm 2024

Trong năm 2024, nguồn cung mới được kỳ vọng sẽ tăng trưởng trở lại ở hai thành phố. Tại Hà Nội, thị trường dự kiến ghi nhận gần 16.000 căn hộ chung cư và hơn 6.000 căn nhà ở thấp tầng mở bán mới, phần lớn đến từ các dự án đại đô thị ở phía Tây và phía Đông thành phố. 

Tại TP.HCM, nguồn cung dự kiến duy trì hạn chế, đón nhận lần lượt hơn 9.000 căn hộ chung cư và 1.000 căn nhà ở thấp tầng. Trong ngắn hạn, nguồn cung tiếp tục hạn chế, trong khi nhu cầu lớn sẽ khiến giá bán tiếp tục neo ở mức cao.

Nhìn về triển vọng thị trường trong thời gian tới, bà Dương Thùy Dung cho biết: "Mặt bằng lãi suất đang theo hướng bình ổn trở lại, trong khi đó các yếu tố về chính sách và pháp lý đang trong lộ trình sửa đổi và thông qua, đảm bảo tính đồng bộ và thống nhất sẽ góp phần khiến niềm tin thị trường được cải thiện, từ đó giúp thị trường phục hồi trong năm 2024".