Áp dụng vì "luật không quy định"

Rút kinh nghiệm từ nhiều trường hợp mua bán “vịt trời” bằng các loại hợp đồng hợp tác đầu tư,ợpđồngđặtcọcmuanhàchủđầutưđitrêndâkèo vô địch ý hợp đồng cho vay đảm bảo bằng quyền mua nhà… trước đó, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản2014 đã quy định nhiều điều kiện ngặt nghèo để chủ đầu tư được phép huy động vốn từ khách hàng với loại hình nhà ở hình thành trong tương lai.

Trong đó, một trong những yêu cầu quan trọng nhất là chủ đầu tư chỉ được thu tiền trả trước thông qua việc ký hợp đồng mua bán sau khi có văn bản thông báo nhà ở đủ điều kiện được bán của Sở Xây dựng địa phương. Đồng thời, không quy định các hình thức thu tiền trả trước bằng các hình thức thỏa thuận đặt cọc, tư vấn, hợp đồng vay, giữ chỗ, ký quỹ, tiền thành ý….

Tuy nhiên, chính vì luật “không quy định” chứ không cấm hẳn nên trên thực tế, nhiều dự ánbất động sản tuy chưa hoàn thành thủ tục pháp lý, xây dựng hạ tầng, thậm chí chưa hoàn tất giải phóng mặt bằng nhưng chủ đầu tư đã quảng cáo rầm rộ và để các môi giới rao bán.

Một trong những “miếng mồi” phổ biến được bên bán đưa ra câu khách trong giai đoạn này là khẳng định “chỉ có mua lúc này mới có giá đó, chứ nếu đến giai đoạn ký hợp đồng thì giá đã tăng thêm vài chục phần trăm rồi”.

Cùng với đó là những khái niệm hoàn toàn không có trong luật được đưa ra như “bốc thăm giữ chỗ, đăng ký ưu tiên, nhận đặt cọc mua sản phẩm…” và các chủ đầu tư, sàn môi giới gọi tên các khoản tiền này là "tiền đặt cọc, tiền giữ chỗ, tiền đăng ký mua ưu tiên" thông qua các hợp đồng đặt cọc hoặc văn bản thỏa thuận đăng ký mua nhà ở.

Chẳng hạn như giữa tháng 7/2020, Sở Xây dựng tỉnh Khánh Hòa đã ban hành văn bản khẳng định, dù chưa đủ điều kiện huy động vốn, nhưng chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội HQS - Khu đô thị mới Lê Hồng Phong I vẫn thông báo huy động từ 100 - 200 triệu đồng mỗi khách hàng. Theo cơ quan này, việc thu tiền đặt cọc tại một số dự án nhà ở xã hội trên là không đúng quy định.

Tại thời điểm kiểm tra, đại diện Sở Xây dựng Khánh Hòa cho biết, dự án chưa đủ điều kiện để đưa bất động sản vào kinh doanh theo quy định của pháp luật.

Tuy nhiên, văn bản này của Sở Xây dựng Khánh Hòa không khiến chủ đầu tư và một số chuyên gia “tâm phục khẩu phục”. Họ cho rằng, chủ đầu tư nhận đặt cọc với mục đích nhận khoản đảm bảo cho việc ký hợp đồng mua bán theo quy định của Bộ luật Dân sự, dựa trên sự tự nguyện, thỏa thuận giữa hai bên, không phải với mục đích huy động vốn để thực hiện dự án theo pháp luật bất động sản.

Ở một góc nhìn khác, luật sư Nguyễn Thanh Hà, Chủ tịch Công ty Luật SBLaw cho rằng, đúng là pháp luật còn có những khoảng hở liên quan đến việc đặt cọc nên nói sai thì chưa hẳn sai, nhưng người mua phải nhận thức được rằng việc phải huy động vốn theo kiểu "bán lúa non" cho thấy chủ đầu tư có năng lực tài chínhmỏng và rủi ro có thể xảy ra nếu bản thân dự án hoặc thị trường xuất hiện những thách thức bất thường. Do đó, mỗi khách hàng cần cân nhắc giữa cái lợi khi được mua giá rẻ bằng các loại hợp đồng giữ chỗ, đặt cọc và nguy cơ mất trắng khoản tiền này do “hợp tác đầu tư” là cơ chế lãi cùng hưởng, lỗ cùng chịu.

Chủ đầu tư đi trên dây

Theo luật gia Lý Thành Nhân, Đại học Luật TP.HCM, một trong những khó khăn hiện nay là việc xác định mục đích của chủ đầu tư khi nhận tiền đặt cọc từ khách hàng. Ranh giới vi phạm về huy động vốn trái phép theo Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 và tiền cọc được phép nhận theo quy định của Bộ luật Dân sự năm 2015 chỉ dựa vào việc đánh giá hoạt động sử dụng nguồn tiền của chủ đầu tư.