Savills Việt Nam vừa đưa ra một số nhắc nhở đối với nhà đầu tư khi tham gia vào thị trường đất nền.

Theo đơn vị nghiên cứu, thị trường bất động sản Hà Nội đang chứng kiến cơn sốt dịch chuyển đầu tư đất nền từ khu vực nội thành sang các khu vực vùng ven. Nguyên nhân là quỹ đất nội thành đang dần hạn hẹp trong khi các thủ tục pháp lý vẫn còn phức tạp đã làm giảm sự quan tâm của giới đầu tư.

Trong khi đó bất động sản vùng venchứng kiến sự trỗi dậy của nhiều dự án có cơ sở hạ tầng tốt hơn, tạo điều kiện thu hút nhà đầu tư với đất nền. Tuy nhiên, theo Savills, khi thị trường đất nền ghi nhận nhiều mức giá khác nhau, các nhà đầu tư cần có khả năng so sánh và đánh giá đúng đắn giá trị.

"Trên thực tế, có không ít người mua đất nền ở ngoại thành không căn cứ vào giá trị thực. Về dài hạn, khi dòng tiền tiếp tục có xu hướng đổ về thị trường đất nền, nhà đầu tư cần tránh vội vàng và có quyết định phù hợp sau khi cân nhắc các yếu tố quan trọng về giá trị tài sản và tránh tâm lý đám đông", đơn vị này nhận định.

Bà Nguyễn Thị Hồng Vân, Phó Giám đốc Bộ phận Định giá và Tư vấn Tài chính Savills Hà Nội cho biết có hai vấn đề đặt ra cho giới đầu tư trên bình diện định giá một tài sản đất nền.

Thứ nhất là xác định giá trị của một dự án phát triển đất nền ở khu vực ngoại thành có quy mô diện tích trên 1.000m2 đã có phê duyệt quy hoạch và đã hoàn thành nghĩa vụ về tiền sử dụng đất.

Chuyên gia chia sẻ hai phương pháp xác định giá trị có thể áp dụng bao gồm phương pháp so sánh và phương pháp giá trị đất thặng dư.

Đối với phương pháp so sánh, nhà đầu tư phải khảo sát ít nhất 3 so sánh trên thị trường tương đồng về quy mô diện tích, vị trí, phê duyệt phát triển, thời hạn sử dụng đất... từ đó có sự điều chỉnh và quy ra được giá trị trên một m2 đất xác định.

Một phương pháp khác dựa vào phê duyệt phát triển, nhà đầu tư sẽ giả định các doanh thu và chi phí ước tính liên quan đến việc phát triển dự án.

Theo đó, đối với ước tính doanh thu, người định giá sẽ phải xác định giá bán, tỷ lệ tăng giá, lịch thu tiền, tốc độ bán dựa trên các dữ liệu thị trường của các dự án tương đồng đang chào bán trên thị trường. Đối với ước tính chi phí, người định giá phải xác định đơn giá xây dựng trên đơn vị, thời gian xây dựng, tỷ lệ lạm phát, chi phí lãi vay các số liệu này cũng được ước tính theo dữ liệu thị trường.  Giá trị ước tính từ phương pháp này phản ánh việc nhà đầu tư có thể chấp nhận trả bao nhiêu cho dự án với phê duyệt phát triển đã có.

"Kết hợp hai phương pháp định giá, nhà đầu tư sẽ so sánh giá trị ước tính để xác định giá trị thị trường của dự án", bà Vân nhận định. 

Trường hợp thứ hai là xác định giá trị của một lô đất ở nhỏ lẻ với diện tích thông thường dưới 100m2 nằm bên ngoài khu đô thị mới ở khu vực ngoại thành. 

Với loại hình này, bà Vân cho rằng, người định giá cần áp dụng phương pháp so sánh để kiểm tra và xác định dựa trên các giao dịch thực, thay vì dựa trên các giá chào trên thị trường do giá chào thường bị đẩy lên khá cao. Ngoài ra, nhà đầu tư cần phải so sánh với các lô đất tương tự cũng nằm bên ngoài các khu đô thị mới phát triển, thay vì so sánh với sản phẩm đang chào bán trong khu đô thị cho dù có nằm ngay sát bên.