Giao dịch đột biến của cổ phiếu VCG trong phiên cuối tuần trở thành tâm điểm với những nhà đầu tư quan tâm đến Vinaconex. Tuy nhiên, giới đầu tư địa ốc quan tâm hơn đến nghị quyết của tổng công ty này về việc thoái toàn bộ vốn trong liên doanh thực hiện dự án Splendora Bắc An Khánh.

Vinaconex vẫn chưa hé lộ thông tin về đối tác mua 50% vốn của An Khánh JVC, nhưng điều khoản ưu tiên trong liên doanh đầu tư và tham vọng triển khai dự án đang dẫn tới đáp án về "người mua" khả dĩ nhất là một công ty địa ốc nổi tiếng, đơn vị nắm 50% phần vốn còn lại.

Hơn thập kỷ thăng trầm

Cuối năm 2016, Công ty Liên doanh TNHH Phát triển đô thị mới An Khánh (An Khánh JVC) được thành lập với mục đích xây dựng khu đô thị mới Bắc An Khánh. Dự án có tổng diện tích 245 ha, được thiết kế là khu đô thị cao cấp kết hợp văn phòng thương mại ở phía tây Hà Nội.

Dự tính ban đầu, Bắc An Khánh được chia thành 5 giai đoạn trong 10 năm, từ năm 2008 đến năm 2018. Liên doanh góp vốn là Vinaconex và tập đoàn Posco E&C của Hàn Quốc, mỗi bên góp 50% vốn.

Giai đoạn đầu tiên được triển khai từ năm 2009 trên diện tích 50ha và hoàn thành vào 2013 với quy mô 1.049 biệt thự, nhà liền kề và chung cư. Tuy nhiên, sau bước đi đầu tiên, dự án rơi vào trạng thái "bất động".

Phiên họp thường niên những năm sau đó, mỗi năm Vinaconex lại giải trình với cổ đông về lý do, từ việc sáp nhập Hà Tây vào Hà Nội, điều chỉnh quy hoạch dự án cho tới việc sự thay đổi chiến lược đầu tư của phía nước ngoài...

Tiến độ dự án là một phần, nhưng lo cho kết quả kinh doanh của Vinaconex cũng không kém. Việc huy động vốn vay 150 triệu USD để nộp tiền sử dụng đất, cộng với chi phí đền bù, giải phóng mặt bằng và xây dựng một số hạng mục chung khiến việc chậm trễ trong triển khai tác động trực tiếp đến túi tiền các cổ đông Vinaconex.

Thời điểm cuối cùng Vinaconexcông bố kết quả kinh doanh của liên doanh này là năm 2016 và 2017. Hai năm nay, liên doanh làm dự án Bắc An Khánh lỗ lần lượt 307 tỷ và 130 tỷ đồng.

Tổng 10 năm từ ngày thành lập, liên doanh này lỗ ngót ngét 1.000 tỷ đồng. Thực tế, chỉ riêng việc trả lãi cho khoản vay nước ngoài, việc thua lỗ cũng là điều khó tránh. Kết quả là mỗi năm, khoản lỗ từ công ty liên doanh ăn mòn lợi nhuận của "đại gia" xây dựng Vinaconex, khiến lợi nhuận của tổng công ty thấp hơn hẳn so với những đối thủ lớn trong ngành.

Hợp nhất và hồi sinh...

Cuối năm 2017, đối tác Hàn Quốc Posco bán toàn bộ phần góp vốn cho một công ty địa ốc lớn. Sự xuất hiện của đơn vị này mang lại hy vọng mới về việc thực hiện dự án Bắc An Khánh. Tuy nhiên, kết quả thực tế lại không khác gì một thập kỷ giữa Vinaconex và Posco.

Với một dự án bất động sản, vốn của chủ đầu tư được xem là yếu tố quan trọng nhất. Tuy nhiên, riêng với Bắc An Khánh, vốn có thể chỉ là thứ yếu, vấn đề chính nằm ở tỷ lệ góp giữa những nhà đầu tư trong liên doanh.

Con số 50-50% cổ phần, nếu nhìn từ khía cạnh tài chính, có thể là một tỷ lệ hợp lý giữa những bên tham gia, đảm bảo cho sự cân bằng về lợi ích và quyền kiểm soát. Nhưng chính con số này lại mang đến không ít phiền toái.

Trong quá khứ, thời điểm Posco còn nắm một nửa dự án này, không ít lần quyết sách của liên doanh bị đình trệ vì cả hai bên không thể thống nhất. Chính vì tỷ lệ cân bằng, không bên nào chịu nhường bên nào về đường hướng phát triển.

Chính trong phiên họp thường niên 2020, ông Đào Ngọc Thanh, Chủ tịch HĐQT Vinaconex cũng nhắc lại điều này khi cho biết, cơ cấu vốn của dự án Splendora Bắc An Khánhchính là yếu tố gây ra bất lợi trong quá trình triển khai do đòi hỏi mỗi quyết định đều phải đạt được sự đồng thuận của cả hai cổ đông.

Điều này cũng là lý do khiến Vinaconex không ít lần đề xuất, hoặc là mua lại toàn bộ dự án từ tay Phú Long, hoặc là thoái vốn.

Sau nhiều năm "nâng lên, đặt xuống", cuối cùng Vinaconex cũng chọn việc thoái toàn bộ vốn. Với Vinaconex, quyết định này mang lại nguồn lực đáng kể khi vừa trút được gánh nặng thua lỗ của liên doanh, vừa có nguồn vốn triển khai một loạt các kế hoạch tham vọng khác.

Nên nhớ, cách đây 5 năm khi Posco thoái vốn, phần sở hữu 50% khi đó đã bán cho một công ty địa ốc với giá gần 700 tỷ đồng. Điều này cũng là lý do cổ phiếu VCG tăng trần ngay sau khi công bố thông tin.

Về phần dự án, việc thoái vốn, nếu được công ty địa ốc mà chúng tôi đề cập mua lại, sẽ giúp dự án này nằm trọn vẹn trong tay một chủ đầu tư. Nút thắt về khó khăn trong việc ra quyết định sẽ được giải quyết triệt để và khả năng "hồi sinh" dự án này có thể chỉ còn là vấn đề thời gian.