Mục sở thị “phí chênh”

Trong vai người đi mua nhà tại dự ánEpic’s Home tại số 43A Phạm Văn Đồng,ụcsởthịphíchênhtạidựánEpicsHomeMuatỷđồngchỉkýhợpđồngtỷđồnhà cái bsport Hà Nội do Liên doanh Contrexim1 - Thái Hà làm chủ đầu tư, phóng viên Báo Đầu tư Chứng khoán được một môi giới tên C. cho xem bảng giá của căn hộ diện tích 74 m2 với 3 cột giá, các mức giá đã có thuế VAT nhưng chưa bao gồm kinh phí bảo trì theo quy định của pháp luật.

Trong đó, cột thứ nhất dành cho trường hợp người mua nhà không đủ tài chính, phải vay ngân hàng, sẽ được chủ đầu tư và đơn vị phân phối áp dụng chương trình hỗ trợ ưu đãi lãi suất trong vòng 12 tháng. Theo đó, một căn hộ diện tích 74,4 m2 có tổng giá trị 2,51 tỷ đồng, tương ứng 33,85 triệu đồng/m2, cao hơn đáng kể so với mức giá bán được công bố công khai là từ 26-28 triệu đồng/m2 tùy vào diện tích.

Cột thứ hai là dành cho trường hợp người mua nhà thanh toán 95% giá trị căn hộ sẽ được chiết khấu trực tiếp 5%. Ở cột này, tổng giá trị căn hộ nói trên là 2,39 tỷ đồng, tương ứng 32,1 triệu đồng/m2. Tuy nhiên, theo lời môi giới C., khách hàng không cần quan tâm tới cột giá 2, mà nên để ý tới cột giá 3 bởi đây mới là giá chính thức quy định trong hợp đồng.

Ở cột giá 3, tổng giá trị căn hộ thanh toán cho chủ đầu tư là 1,827 tỷ đồng, tương ứng khoảng 24,55 triệu đồng/m2. Mức chênh hơn 560 triệu đồng giữa cột 2 và cột 3 được thể hiện là phí dịch vụ tư vấn và khoản chênh này sẽ không nộp về chủ đầu tư, mà được chuyển cho đơn vị phân phối.

Theo lý giải của môi giới C., việc chủ đầu tư áp dụng 3 mức giá là do trước đây Contrexim1 - Thái Hà phát triển dự án cho TP.Hà Nội với mục đích bán ưu đãi cho cán bộ, công nhân viên. Tuy nhiên, do chi phí sau khi kết toán quá cao nên Thành phố “rút lui”. Vì thế, chủ đầu tư chuyển đổi sang nhà ở thương mại để bán. Sau đó, đơn vị phân phối tham gia và nhận chuyển nhượng lại toàn bộ dự án.

“Trước đây, thuế được miễn khi triển khai dự án nhà ở xã hội, nhưng nay chuyển sang nhà thương mại sẽ phải đóng thuế nhiều vì bán giá cao. Do đó, chính sách bán hàng được đưa ra để tránh việc nộp bổ sung thuế”, môi giới này nói và không quên giải thích thêm, ở đây có thể hiểu “ngầm” là việc đơn vị phân phối mua lại và bán hàng với giá mới, nhưng khi ký kết thực tế sẽ chỉ là giao dịch giữa khách hàng và chủ đầu tư, quyền lợi của khách hàng sẽ không bị ảnh hưởng.

Quy định cấm, nhưng không xử lý được

Theo tìm hiểu của phóng viên Báo Đầu tư Chứng khoán tại một số dự án chung cư khác tại khu vực quận Nam Từ Liêm, Hoàng Mai… diễn ra khá phổ biến tình trạng “một nhà, vài ba mức giá”.

Nguyên nhân được lý giải là, nếu thu đúng giá, chủ đầu tư sẽ phải ghi nhận doanh thu lớn và nộp thuế thu nhập doanh nghiệpcao tương ứng, trong khi nếu các sàn nhận thay và khoản này chỉ được xuất phiếu thu hoặc “biến báo” ra nhiều khoản thu khác để giảm thuế, người mua cũng “đỡ” được một khoản thuế VAT tương ứng với số tiền nộp cho sàn.

Có thể thấy, khi giá chuyển nhượng được ghi thấp hơn trên hợp đồng thì người bán sẽ đóng thuế thấp hơn, đồng thời người mua cũng có lợi trước mắt nếu giảm được các khoản thuế này.

Đầu năm 2020, vụ việc diễn ra tại dự án Hado Centrosa Garden tại TP.HCM khi Chi cục thuế quận 10 đã chuyển hồ sơ cho cơ quan công an, đề nghị điều tra dấu hiệu trốn thuế từ việc chuyển nhượng căn hộ tại dự án này. Theo hồ sơ, giá bán căn hộ tại dự án trên năm 2017 là gần 5 tỷ đồng, nhưng trên hợp đồng chính thức chỉ thể hiện là 1 tỷ đồng.