Giao dịch chủ yếu từ phân khúc chung cư

Báo cáo về thị trường bất động sản quý I/2023, Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) cho biết, nguồn cung ra thị trường đạt khoảng hơn 25.000 sản phẩm ở tất cả các phân khúc. Trong đó tại Hà Nội có 6 dự án, tại TP. HCM có 5 dự án được Sở Xây dựng xác nhận đủ điều kiện được bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai.

Về cơ cấu nguồn cung phần lớn vẫn là các sản phẩm thấp tầng, đất nền, chiếm 50% tổng lượng cung nhà ở cả nước. Trong đó, nguồn cung sơ cấp phân bổ không đồng đều hầu như chỉ tập trung vào giai đoạn kế tiếp của một vài dự án có quy mô lớn. Thị trường thiếu vắng hẳn các sản phẩm nhà ở phù hợp với “túi tiền” của số đông người dân.

Tỷ lệ tiêu thụ chung của toàn thị trường quý I/ 2023 chỉ đạt khoảng 11%, tương đương hơn 2.700 giao dịch, bằng 50% cùng kỳ năm ngoái.

Lý giải nguyên nhân, VARS cho biết, hiện nay lực cầu cao nhưng lượng giao dịch thấp do nguồn cung trên thị trường chủ yếu là các sản phẩm đầu tư và cao cấp không phù hợp với nhu cầu thực sự và khả năng chi trả của người dân.

Theo VARS, lượng giao dịch trong quý vừa qua hơn 72% là sản phẩm căn hộ chung cư. Căn hộ chung cư để ở, có quy mô, tiện ích và chất lượng tốt ở Hà Nội, TP. HCM và các tỉnh vẫn thu hút sự quan tâm của người dân có nhu cầu ở thực.

Trái ngược với phân khúc chung cư, sản phẩm biệt thự/shophouse nhà phố, đất nền dự án ven đô và nhiều địa phương gần như không có giao dịch. Nguyên nhân do giá cao, niềm tin của khách hàng vẫn còn thấp, cùng với chi phí lãi vay và các chi phí cơ hội khác, việc mua đi bán lại bất động sản để ăn chênh lệch hay cho thuê trở nên rủi ro hơn.

Theo đó, lượng giao dịch ghi nhận tại phân khúc đất nền, chung cư hạng sang, chung cư cao cấp , chung cư trung cấp, chung cư bình dân chiếm lần lượt 13%. 28%; 2%; 16% và 41%.

Theo ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch VARS, trong quý I, tình trạng chờ đợi, trầm lắng vẫn đang tồn tại. Tuy nhiên, thị trường vẫn xuất hiện những điểm sáng ở các địa phương phát triển mạnh về hạ tầng, tốc độ đô thị hóa cao, đặc biệt là các sản phẩm nhà ở được đầu tư bởi các chủ đầu tư uy tín, có pháp lý tốt, phục vụ nhu cầu thực, có thanh khoản tốt trong dài hạn và nhu cầu cho thuê cao.

Căn hộ chung cư để ở, có quy mô, tiện ích và chất lượng tốt tại các khu vực trung tâm các thành phố lớn, có tốc độ dịch chuyển dân số cơ học nhờ sự phát triển của các khu công nghiệp, khu trung tâm dịch vụ du lịch vẫn thu hút sự quan tâm của các của người dân có nhu cầu ở thực, trong đó có cả nhu cầu sản phẩm cao cấp, đầu tư. Nhu cầu mua đất nền làm tài sản vẫn được nhà đầu tư ưa chuộng và tiếp tục là phân khúc được lựa chọn hàng đầu.

Đặc biệt kể từ đầu tháng 3, sau khi Chính phủ có hàng loạt động thái rõ ràng nhằm tháo gỡ khó khăn, phát triển thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững. Thị trường bắt đầu ghi nhận thêm những tín hiệu quan tâm từ các nhà đầu tư nhỏ lẻ.

Chung cư, căn hộ bình dân có thể tiếp tục tăng giá

Nhận định về tình hình thị trường quý II, VARS cho rằng, chính phủ có thể sẽ ban hành nhiều văn bản luật nhằm tháo gỡ các vướng mắc, khó khăn cho thị trường. Theo đó, các điểm nghẽn chính sách có thể được tháo gỡ một phần. Cùng đó, nhóm các dự án đang vướng mắc ở giai đoạn cuối cùng thủ tục đầu tư có thể sẽ rục rịch khởi động trở lại.

Theo VARS, chương trình tín dụng 120.000 tỷ đồng sẽ góp phần thúc đẩy nhóm dự án NOXH, nhà ở công nhân. Tuy nhiên, để gói tín dụng này có thể phát huy được hiệu lực, rất cần giải quyết gốc rễ của vấn đề nằm ở pháp lý. Bên cạnh đó, các doanh nghiệp bất động sản có tiềm lực tài chính yếu, tái cơ cấu nợ không hiệu quả, phát triển không bền vững,…buộc phải rời khỏi thị trường..

“Tuy còn khó khăn nhưng với sự quan tâm, sát sao từ phía Chính phủ, các cơ quan, sở ngành, cộng thêm sự nỗ lực, chủ động vượt khó của các doanh nghiệp bất động sản, thị trường có hi vọng sẽ dần khả quan hơn”, VARS đưa ra dự báo về quý II.

Dự báo về nguồn cung bất động sản, đơn vị này cho rằng, số lượng sẽ tăng cao hơn so với quý I. Riêng phân khúc nhà ở dự kiến có khoảng 27.500 sản phẩm được chào bán ra thị trường.

Về nhu cầu nhà ở có thể sẽ giảm trong quý này do thu nhập đi xuống, lãi suất và giá nhà vẫn ở mức cao. Song, sẽ tăng được lực cầu mới tại các địa phương/khu vực được đầu tư về hạ tầng.

Về giá bán bất động sản có thể đi ngang. Song nếu lạm phát đi xuống và mặt bằng lãi suất giảm, nguồn hàng được cải thiện, giá sẽ có xu hướng tăng nhẹ. Trong đó, phân khúc chung cư, giá căn hộ phân khúc bình dân, trung cấp ở các thành phố lớn sẽ không giảm, thậm chí tăng nếu nguồn cung không được cải thiện.

Trong quý II, cùng với độ ngấm của các chính sách, động thái tích cực từ việc giảm lãi suất của các ngân hàng cùng với niềm tin của khách hàng, nhà đầu tư dần được khôi phục. Từ đó, giao dịch sẽ có chuyển biến tích cực, dự kiến tỷ lệ hấp thụ riêng đối với phân khúc bất động sản nhà ở đạt khoảng 15-18%.

Ông Nguyễn Chí Thanh, Phó Chủ tịch VARS cho biết, nhà ở xã hội là phân khúc có nhu cầu cao nhất hiện nay. Tuy nhiên, các chính sách hiện tại chưa thực sự thu hút chủ đầu tư tham gia phát triển phân khúc này, khiến nguồn cung trên thị trường không thể đáp ứng lượng lớn nhu cầu hiện tại.

Do đó, ông Nguyễn Chí Thanh kiến nghị nhà nước cần sớm sửa đổi, ban hành các nghị định, thông tư liên quan đến chuyển nhượng dự án, tính tiền sử dụng đất, đền bù, giải phóng mặt bằng, quy hoạch nhà ở xã hội. Đồng thời, linh hoạt, không quy định cụ thể đối tượng được mua nhà ở xã hội.