Giá nhà giảm, lãi suất cho vay đã hạ

Theo ghi nhận, hiện nay hầu hết các loại hình bất động sản đều đã “hạ nhiệt”. Phân khúc chung cư ghi nhận tình trạng giảm nhiệt sau giai đoạn tăng nóng thời điểm giữa năm. Dù không giảm sâu nhưng chủ căn hộ chung cư sẵn sàng đàm phán với mức giá hạ từ 100-300 triệu đồng/căn.

Tương tự, loại hình nhà trong ngõ cũng ghi nhận tín hiệu giảm mạnh. Khảo sát trên thị trường, cá biệt một số chủ nhà hạ giá từ 500-700 triệu đồng/căn so với thời điểm giữa năm 2022. Xét mặt bằng chung, giá nhà trong ngõ giảm trung bình 200-400 triệu đồng.

Không chỉ chung cư, nhà trong ngõ mà loại hình đất thổ cư trong dân cũng giảm mạnh. Mức giảm trung bình từ 15-30% so thời điểm đầu năm 2022.

Theo dữ liệu của Batdongsan,com.vn, tại Hà Nội, mức độ quan tâm đất nền những tháng đầu năm 2023 đã giảm khoảng 60% so với năm 2021 và giảm 30% so với năm 2022.

Dữ liệu này ghi nhận, đầu năm 2023, tại một số huyện ngoại thành Hà Nội như: Hoài Đức, Gia Lâm, Thường Tín, Sóc Sơn, Ba Vì,… giá đất nền được rao bán dao động trung bình từ 15 - 55 triệu đồng/m2 tuỳ vị trí và diện tích.

Theo đánh giá của các chuyên gia, cơ hội cho người mua nhà hoặc đầu tư đã tới khi giá bất động sản hạ và đến hiện tại, lãi suất cho vay ngân hàng đã hạ.

Khảo sát thực tế cho thấy, các gói vay mua nhà hay bất động sản của một số ngân hàng như Wooribank, Shinhanbank, Agribank, Techcombank… đều đã hạ nhiệt, giảm từ 0,2-0,5%/năm.

Với chủ trương của Ngân hàng Nhà nước, đặc biệt thông tin giảm 1% các loại lãi suất điều hành, khả năng lãi suất cho vay bất động sản tăng mạnh hoặc rơi vào thả nổi như 2011-2013 rất khó. Lãi suất cho vay bất động sản trong thời gian tới sẽ ổn định. Người mua nhà hay đầu tư hoàn toàn an tâm.

TS. Cấn Văn Lực, Chuyên gia kinh tế, Thành viên Hội đồng Tư vấn Chính sách Tài chính - tiền tệ Quốc gia nhận định, lãi suất cho vay đã và đang giảm, có thể còn giảm nhẹ từ nay đến cuối năm theo tinh thần định hướng chung của Chính phủ và NHNN, tất nhiên, còn tùy thuộc vào tình hình thị trường.

Ngoài ra, TS. Cấn Văn Lực cho rằng, có thể nhận thấy giá bất động sản hiện tại đã và đang giảm nhẹ có mức giá khá hấp dẫn so với giai đoạn trước. “Ở thời điểm này, nhà đầu tư cũng có thể đa dạng danh mục lựa chọn hơn”, ông Lực khuyến nghị.

Tín hiệu thay đổi thị trường có thể xuất hiện từ giữa năm 2023

Dự báo về thời điểm phục hồi của thị trường, các chuyên gia đều chung nhận định về tín hiệu thay đổi có thể xuất hiện từ giữa năm 2023. Trước đó, TS. Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam dự báo, khoảng cuối quý II/2023, các giao dịch sẽ nhịp nhàng trở lại khi nguồn cung ra thị trường nhiều hơn và các chính sách tháo gỡ khó khăn được đi vào thực tiễn.

Còn TS. Cấn Văn Lực, lại dự đoán quý IV/2023 là thời điểm thị trường sẽ “ấm” lại. Thị trường bất động sản đang trải qua điều chỉnh để tiến tới một chu kỳ mới.

Ông David Jackson – Tổng giám đốc Colliers (Vietnam) cũng dự đoán, khi cân nhắc những vấn đề về vốn – tài chính không thể giải quyết ngày một ngày hai, trường nhà ở có thể bắt đầu ổn định từ giữa năm 2023 trở đi.

Với mốc dự đoán về thời điểm thị trường địa ốc “đảo chiều” sớm trong năm 2023, giới đầu tư cho rằng, đây là thời điểm tốt để lựa chọn bất động sản tốt để đón cơn sóng phục hồi.

Ông Đinh Thế Hiển - chuyên gia kinh tế nhận xét, trong ngành bất động sản, thời điểm khó khăn chính là cơ hội cho những nhà đầu tư dài hạn. Nhà đầu tư lướt sóng thường chọn xuống tiền khi thị trường đang lên, tranh thủ kiếm lời chớp nhoáng, còn nhà đầu tư có tầm nhìn sẵn sàng chấp nhận chờ 3 - 5 năm, thậm chí là 10 năm để "đến sớm" khi thị trường còn chưa ổn định.

Đồng quan điểm, chuyên gia Nguyễn Chí Nghiêm nhận định, đây cũng chính là chiến thuật được nhóm nhà đầu tư nước ngoài sử dụng, theo đó cần tập trung vào 3 đặc điểm chính: pháp lý đảm bảo, nhận nhà đúng tiến độ, tính khai thác cao thì các sản phẩm bất động sản này vẫn luôn mang về tỷ suất lợi nhuận cao hơn hẳn các kênh đầu tư khác. "Thay vì tìm cơ hội đầu cơ, hãy tìm cơ hội đầu tư dài hạn", chuyên gia này đưa ra lời khuyên.

Bởi vậy, thời gian tới, tìm kiếm giá trị thực của bất động sản sẽ là xu hướng lựa chọn. Bà Trang Bùi, Tổng Giám đốc Cushman & Wakefield Việt Nam, chia sẻ, với các phân khúc vượt quá giá trị, thị trường sẽ có sự điều chỉnh trở về với giá trị thực của nó. Tuy nhiên không phải nhà đầu tư nào cũng đủ bản lĩnh và kinh nghiệm để lựa chọn được bất động sản mang giá trị thực, chưa kể còn phải tính đến giá trị gia tăng...

Liên quan đến yếu tố này, ông Đặng Hùng Võ phân tích, mọi giá trị đầu tư trên đất như cảnh quan, hạ tầng, tiện ích sống cùng với không gian kết nối, thương mại, dịch vụ mà dự án tạo ra mới được coi là giá trị thực của sản phẩm bất động sản.

Giá trị đó có thể lên tới 70% giá bán của ngôi nhà. Việc nhiều người sẵn sàng bỏ qua các dự án nội đô, chấp nhận đi xa hơn, trả chi phí cao hơn để sở hữu nhà ngoại ô chính là sự tiến bộ của thị trường bất động sản Việt Nam, ông Võ dẫn chứng.

Dưới một góc nhìn khác, ông Troy Griffiths - Phó Giám đốc điều hành Savills Việt Nam lại cho rằng, thị trường bất động sản toàn cầu trong năm 2023 sẽ diễn biến chậm hơn. "Bóng ma" lãi suất cao sẽ kìm hãm lạm phát trên toàn thế giới. Điều này đồng nghĩa với nhu cầu bất động sản nói chung sẽ có chiều hướng giảm và Việt Nam cũng không nằm ngoài xu hướng đó.

Tuy nhiên, theo ông Troy Griffiths, điểm thú vị của Việt Nam là đã dẫn trước các thị trường khác nhờ tốc độ đô thị hóa 47%. Trong mắt các nhà đầu tư, Việt Nam vẫn còn cả một chặng đường dài phía trước với quá trình đô thị hóa.

Lượng dân số ở tầng lớp trung lưu và giàu có ngày càng tăng, trong khi đó nguồn cung hạng C đang thiếu hụt khi các chủ đầu tư chạy theo các sản phẩm ở phân khúc cao hơn. Vì vậy, vị chuyên gia này cho rằng, chắc chắn nhu cầu căn hộ hạng C sẽ tiếp tục tăng trong một thời gian dài.

Cùng đó, phân khúc bất động sản công nghiệp sẽ tiếp tục phát triển. Theo thống kê của Công ty Savills, rất nhiều dự án sản xuất được xây dựng và có sự tăng trưởng về giá trong lĩnh vực đó. Đáng chú ý, hệ thống cơ sở hạ tầng trên khắp cả nước giúp làm tăng giá trị của các dự án bất động sản công nghiệp ở nhiều địa phương.

Thêm vào đó, một lĩnh vực ngách là dịch vụ về hậu cần, kho lạnh đang nổi lên sẽ khá thú vị nhờ sự tăng trưởng của ngành bán lẻ. Ngành khoa học dữ liệu cũng đang phát triển nhanh với nhu cầu cao về trung tâm dữ liệu (data center). Với tất cả những yếu tố đó, ông Troy Griffiths bày tỏ lạc quan về sự phát triển của phân khúc này trong năm 2023.

"Đối với các nhà đầu tư cá nhân, 6 tháng đầu năm sẽ là thời gian quan trọng để họ quan sát trước khi đưa ra quyết định. Trong bối cảnh những bất ổn của nền kinh tế toàn cầu đang dịu lại, các nhà đầu tư không nên vội vã rút khỏi thị trường", Troy Griffiths phân tích.