Nội dung tư vấn của Luật sư về trường hợp hơn 200 căn hộ bị chủ đầu tư tự ý thay đổi cấu trúc, vật tư căn hộ của dự án Ecolife Capitol như sau:

Tài liệu được cung cấp làm cơ sở đánh giá vụ việc:

Hợp đồng mua bán căn hộ số A1-1210/2015/HĐMBCH-ECL Capitol ký ngày 07/12/2015 giữa Bên bán – Công ty CP Đầu tư và Thương mại Thủ Đô và bên mua - Công ty Cổ phần Đầu tư và Phát triển Nhà Số 6 Hà Nội (gọi tắt là Hợp Đồng Số A1-1210);

Văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán căn hộ ký ngày 04/10/2016 giữa Bên chuyển nhượng – Công ty CP Đầu tư và Phát triển Nhà Số 6 Hà Nội với Bên nhận chuyển nhượng – Ông H.N.K (tên viết tắt của khách hàng);

Các hành vi vi phạm Hợp Đồng Mua Bán của Chủ Đầu tư.

Theo thỏa thuận tại điểm e và điểm f khoản 5.1 Điều 5 của Hợp Đồng Số A1-1210 quy định về quyền của Chủ Đầu Tư như sau:

“e. …….trường hợp thay đổi trang thiết bị, vật liệu hoàn thiện bên trong Căn Hộ thì phải có sự chấp thuận của Bên Mua.

f. Khi thấy cần thiết, trên cơ sở thỏa thuận và được sự đồng ý của Bên Mua, có quyền điều chỉnh, phân chia lại cấu trúc nội thất Căn Hộ trong quá trình thi công xây dựng và trước khi bàn giao Căn Nhà cho Bên Mua cho phù hợp với thực tế sử dụng”.

Căn cứ vào thỏa thuận trên, có thể khẳng định trong mọi trường hợp kể từ thời điểm Hợp Đồng Số A1-1210 có hiệu lực đến khi bàn giao Căn Hộ cho bên mua thì Chủ Đầu Tư chỉ có quyền thay đổi trang thiết bị, vật liệu hoàn thiện bên trong Căn Hộ hoặc điều chỉnh, phân chia lại cấu trúc nội thất Căn Hộ khi được sự đồng ý hoặc thỏa thuận của Bên Mua. Nếu Bên Mua không đồng ý thì Chủ Đầu Tư không được thay đổi dù các thay đổi này theo quan điểm và góc nhìn của Chủ Đầu Tư là tốt hơn cho Bên Mua.

Như vậy, theo thông tin do các Bên Mua cung cấp và Chất lượng Việt Nam Online thu thập thì có thể khẳng định hành vi đơn phương điều chỉnh lại cấu trúc nội thất căn hộ, tự thay đổi vật liệu hoàn thiện của Căn Hộ của Chủ Đầu Tư khi không có sự đồng ý của Bên Mua là hành vi vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ của Hợp Đồng Số A1-1210.

Hậu quả pháp lý của hành vi vi phạm

Trách nhiệm với Bên Mua:

Theo thỏa thuận tại khoản 8.1 Điều 8 [Bàn giao căn hộ] thì điều kiện bàn giao Căn Hộ được các bên thống nhất như sau:

“8.1 Điều kiện bàn giao căn hộ.

Sau khi Bên Mua đã hoàn thành đầy đủ và đúng hạn các nghĩa vụ thanh toán đến hạn được quy định chi tiết tại Điều 3 của Hợp Đồng và Bên Bán đã hoàn thành xong việc xây dựng Căn Hộ như quy định tại khoản 8.3 Điều này và các công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội theo tiên sđộ Dự Án đã được duyệt, bảo đảm kết nối với hệ thống hạ tầng chung của khu vực như quy định chi tiết tại Điều 4 của Hợp Đồng;”

Theo quy định trên, một trong những căn cứ để xác định Căn Hộ đủ điều kiện bàn giao cho Bên Mua là việc Bên Bán đã hoàn thành xong việc xây dưngh Căn Hộ như quy định tại khoản 8.3 Điều 8.

Khoản 8.3 Điều 8 quy định: “Căn Hộ được bàn giao cho Bên Mua theo thiết kế đã được duyệt; sử dụng đúng các thiết bị, vật liệu nêu tại bảng danh mục vật liệu, thiết bị xây dựng mà các bên đã thỏa thuận trong Hợp Đồng, trừ trường hợp thỏa thuận tại điểm e) khoản 5.1 Điều 5 của Hợp Đồng”.

Như vậy, Bên Mua sẽ có quyền từ chối nhận bàn giao Căn Hộ khi Bên Bán không xây dựng Căn Hộ theo đúng thiết kế đã được duyệt hoặc sử dụng không đúng các thiết bị, vật liệu nêu tại bảng danh mục vật liệu, thiết bị xây dựng mà các bên đã thỏa thuận trong hợp đồng mua bán, trừ trường hợp việc thay đổi này được Bên Mua đồng ý.

Ngoài quyền từ chối nhận bàn giao Căn Hộ, Bên Mua có quyền yêu cầu Chủ Đầu Tư phải hoàn thiện và sửa chữa các phần không đúng của Căn Hộ theo đúng với cam kết nêu tại Hợp Đồng Số A1-1210.

Trong thời hạn sửa chữa, khắc phục vi phạm, Bên Mua có quyền tính lãi đối với Chủ Đầu Tư trong thời gian chậm trả, đồng thời không phải thanh toán cho Chủ Đầu Tư số tiền 30% phải nộp vì Căn Hộ chưa đủ điều kiện bàn giao.

Trường hợp Bên Mua từ chối nhận bàn giao Căn Hộ dẫn tới việc Chủ Đầu Tư chậm bàn giao Căn Hộ quá 180 ngày thì Bên Mua có quyền căn cứ vào điểm b khoản 12.2 Điều 12 và mục (iii) điểm e khoản 15.2 Điều 15 của Hợp Đồng Số A1-1210 để chấm dứt Hợp Đồng với Chủ Đầu Tư, trong trường hợp này thì Bên Mua có quyền yêu cầu Chủ Đầu Tư:

i). Hoàn trả toàn bộ số tiền đã nộp;

ii). Khoản tiền lãi do chậm bàn giao tính từ ngày phải bàn giao (30/06/2017 + 90 ngày) đến ngày Bên Bán thực hiện quyền đơn phương chấm dứt Hợp đồng, mức lãi suất tính bằng 150% của lãi suất tiền gửi có kỳ hạn 12 tháng của Vietinbank công bố, số tiền tính lãi: trên tổng số tiền Bên Mua đã trả theo Hợp Đồng Số A1-1210;

iii) Các khoản bồi thường thiệt hại, chi phí mà Bên Mua phải chịu do phải chấm dứt Hợp đồng, cụ thể đối với Hợp Đồng Số A-1210 thì Bên Mua có quyền yêu cầu Chủ Đầu Tư hoàn trả tiền chênh lệch Bên Mua đã trả cho Công ty HANDICO 6, khoản thuế và lệ phí mà Bên Mua phải trả, trường hợp Bên Mua phải vay tiền ngân hàng thì bao gồm cả khoản tiền lãi mà Bên Mua phải trả cho số tiền nộp cho Chủ Đầu Tư và tiền chênh trả cho HANDICO 6.

Trách nhiệm với Cơ quan nhà nước:

Trường hợp Chủ Đầu Tư điều chỉnh thay đổi logia mà các chi tiết này được thể hiện trong bản vẽ kèm theo Giấy phép xây dựng và hồ sơ bản vẽ thi công thì hành vi vi phạm của Chủ Đầu Tư được xác định là hành vi xây dựng sai phép. Theo quy định của Thông tư 02/2014/TT-BXD điều 6 khoản 1, hành vi xây dựng sai phép là: “1. Hành vi xây dựng sai phép quy định tại Khoản 3, Khoản 5 Điều 13 Nghị định số 121/2013/NĐ-CP được hiểu là xây dựng sai một trong các nội dung của giấy phép xây dựng và các bản vẽ thiết kế được cơ quan cấp giấy phép xây dựng đóng dấu kèm theo giấy phép xây dựng được cấp.”

Với hành vi này, Chủ Đầu Tư bị xử lý theo khoản 5 Điều 13 Nghị định số 121/2013/NĐ-CP ngày 10/10/2013 của Chính phủ quy định xử phạt vi phạm hành chính trong hoạt động xây dựng, kinh doanh bất động sản, khai thác, sản xuất kinh doanh vật liệu xây dựng, quản lý công trình hạ tầng kỹ thuật, quản lý phát triển nhà và công sở như sau:

“5. Xửphạt đối với hành vi tổchức thi công xây dựng công trình sai nội dung giấy phép xây dựng được cấp đối với trường hợp cấp phép xây dựng mới nhưsau:

…………………..

c) Phạt tiền từ30.000.000 đồng đến 50.000.000 đồng đối với xây dựng công trình thuộc trường hợp phải lập báo cáo kinh tế- kỹthuật xây dựng công trình hoặc lập dựán đầu tưxây dựng công trình.

[...]

8. Đối với hành vi quy định tại Khoản 3, Khoản 5, Khoản 6 vàKhoản 7 Điều này, sau khi cóbiên bản vi phạm hành chính của người cóthẩm quyền màvẫn tái phạm thìtùy theo mức độvi phạm, quy môcông trình vi phạm bịxửphạt từ500.000.000 đồng đến 1.000.000.000 đồng vàbịtước quyền sửdụng giấy phép xây dựng (nếu có).

9. Hành vi quy định tại Khoản 3, Khoản 5, Khoản 6 vàĐiểm b Khoản 7 Điều này màkhông vi phạm chỉgiới xây dựng, không gây ảnh hưởng các công trình lân cận, không cótranh chấp, xây dựng trên đất thuộc quyền sửdụng hợp pháp thìngoài việc bịxửphạt vi phạm hành chính, còn bịbuộc nộp lại sốlợi bất hợp pháp cóđược bằng 40% giátrịphần xây dựng sai phép, không phép đối với công trình lànhàởriêng lẻvàbằng 50% giátrịphần xây dựng sai phép, không phép, sai thiết kế được phêduyệt hoặc sai quy hoạch xây dựng hoặc thiết kế đôthị được duyệt đối với công trình thuộc dựán đầu tưxây dựng hoặc công trình chỉyêu cầu lập báo cáo kinh tế- kỹthuật xây dựng công trình. Sau khi chủ đầu tưhoàn thành việc nộp phạt thìcơquan có thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng hoặc điều chỉnh giấy phép xây dựng.”