Việc đưa sản phẩm Quỹ đầu tư BĐS vào thị trường sẽ tác động đến sức cầu cho thị trường địa ốc Việt Nam.

Cơ hội cho các nhà đầu tư

Trên thế giới,ỹđầutưREITsẽhâmnóngthịtrườngbấtđộngsảgiai phan lan REIT là quỹ chủ yếu đầu tư, phát triển và quản lý thu nhập từ BĐS như: Văn phòng, trung tâm thương mại, khách sạn, căn hộ, đầu tư vào cổ phiếu công ty bất động sản, cho vay tài chính thuê mua bất động sản... Các quỹ ủy thác này thường được quản lý bởi các quỹ đầu tư và có sự tham gia của công ty quản lý BĐS chuyên nghiệp.

Trong thực tế, tại Việt Nam đã có một số quỹ đầu tư BĐS hoạt động nhưng là các quỹ nước ngoài như: VNL của VinaCapital, VPF của Dragon Capital, ILH - ILH2 và ILH3 của Indochina Capital, VPH của Saigon Asset Management… Do vậy, việc UBCKNN cho ra đời sản phẩm quỹ REIT được nhiều chuyên gia chứng khoán cho rằng sẽ tạo một sân chơi mới cho các nhà đầu tư (NĐT) nhỏ lẻ, khi không đủ tiền mua một BĐS đầu tư thì có thể mua các chứng chỉ quỹ của công ty quản lý quỹ BĐS, góp phần đa dạng hóa mô hình đầu tư của các công ty quản lý quỹ.

Theo Vụ trưởng Vụ Quản lý Quỹ- UBCKNN, Nguyễn Thành Long hiện nay, các cách đầu tư vào BĐS thông thường ở Việt Nam như: Sở hữu BĐS, lựa chọn và mua các tài sản BĐS cá nhân. Tuy nhiên, với cách này đòi hỏi phải có tiền và thanh toán ngay khi đầu tư. Trong khi đó, REIT được tổ chức và hoạt động dưới hình thức quỹ đầu tư chứng khoán đại chúng, hoặc công ty đầu tư chứng khoán đại chúng (gọi là công ty đầu tư chứng khoán bất động sản). REIT được quản lý bởi một công ty quản lý quỹ. Thông qua các quỹ ủy thác đầu tư BĐS, quỹ đầu tư BĐS thì NĐT được đầu tư hoàn toàn trực tiếp vào các BĐS tạo thu nhập, có nghĩa là các khu ở dành cho nhiều gia đình, các khu bán hàng, văn phòng thương mại, khách sạn… Được niêm yết/thanh khoản; Hạn chế đi vay.

Ưu điểm của REIT là các nhà đầu tư nhỏ lẻ có thể đầu tư vào các dự án BĐS quy mô lớn. Là cách để thu hút các nguồn tiết kiệm từ công chúng và định hướng các khoản đầu tư vào các dự án BĐS và các dự án cơ sở hạ tầng. Thúc đẩy kinh tế và tăng cường sự tài trợ cho các dự án BĐS và dự án phát triển của khu vực tư nhân hơn là của khu vực Nhà nước.

Nâng cao vai trò của ngân hàng giám sát

Theo qui định tại dự thảo, UBCKNN đã nêu rõ, vai trò của ngân hàng giám sát trong việc quản lý quỹ REIT. Theo đó, toàn bộ vốn góp của NĐT phải được phong toả tại một tài khoản riêng mở tại ngân hàng giám sát và chỉ được giải tỏa sau ngày giấy chứng nhận đăng ký lập quỹ có hiệu lực. Đồng thời, REIT phải xây dựng sổ tay định giá và phải được ngân hàng giám sát và tổ chức thẩm định giá xác nhận và ban đại diện quỹ phê duyệt …

Ngoài ra, quỹ REIT là quỹ đóng, thực hiện chào bán chứng chỉ quỹ ra công chúng và không được mua lại theo yêu cầu của NĐT, với mục đích kiếm lợi nhuận từ việc đầu tư tối thiểu 65% tài sản của quỹ vào BĐS để cho thuê. REIT được phép đầu tư vào các BĐS đáp ứng các điều kiện sau: Là BĐS được phép đưa vào kinh doanh theo quy định pháp luật về kinh doanh BĐS; Là nhà, công trình xây dựng đã hoàn thành theo quy định của pháp luật về xây dựng.

Về cơ cấu đầu tư, quỹ phải đầu tư tối thiểu 65% và tối đa 100% giá trị tài sản ròng của quỹ vào các BĐS. Công ty quản lý quỹ phải bảo đảm giá mua BĐS không được vượt quá 110% và giá bán BĐS không được thấp hơn 90% so với giá tham chiếu, do tổ chức thẩm định giá xác định trong thời hạn 6 tháng tính tới thời điểm thực hiện giao dịch. Ngoài ra, quỹ không được cho vay, trừ trường hợp đầu tư tiền gửi; không được bảo lãnh cho bất kỳ khoản vay nào; không được giao dịch ký quỹ; không được vay quá 5% giá trị tài sản ròng của quỹ tại thời điểm thực hiện...

Quỹ REIT phải dành tối thiểu 90% lợi nhuận thực hiện trong năm để chi trả lợi tức cho NĐT. Lợi nhuận phân phối bằng tiền hoặc bằng đơn vị quỹ theo phương án đã được Đại hội NĐT phê duyệt. Sau khi chi trả, quỹ vẫn phải bảo đảm thanh toán đủ các khoản nợ, nghĩa vụ tài sản khác đến hạn và bảo đảm giá trị tài sản ròng không thấp hơn 50 tỷ đồng.

Theo quy định việc bắt buộc niêm yết tại Sở Giao dịch đối với cả Quỹ đầu tư BĐS và Công ty đầu tư chứng khoán BĐS. Theo đó, trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày có giấy chứng nhận đăng ký thành lập quỹ, Công ty quản lý quỹ phải hoàn tất hồ sơ và niêm yết chứng chỉ quỹ tại Sở giao dịch chứng khoán.

Thu Hằng

(责任编辑：Cúp C2)