Nhiều rủi ro, thậm chí truy tố trách nhiệm hình sự

Hiện nay, không ít người muốn đầu tư bất động sản nhưng với số vốn ít thường mua các thửa đất nông nghiệp để chờ chuyển đổi mục đích sử dụng đất hoặc gom đất chờ tăng giá để hưởng lợi nhuận…

Tuy nhiên, theo luật sư Lê Văn Hồi, Giám đốc Công ty Luật My Way, vẫn có thể có lợi nhuận từ hoạt động đầu cơ, lướt sóng này, tuy nhiên, rủi ro cũng không hề ít. Vị luật sư này cũng chỉ ra các rủi ro mà nhà đầu tư có thể gặp phải.

Đầu tiên là rủi ro về pháp lý , theo quy định của pháp luật đất đai, đất nông nghiệp có nhiều loại như đất trồng lúa, trồng cây, đất trồng rừng… Cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp, hay không sinh sống trong phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng sẽ không được phép nhận chuyển nhượng đất nghiệp.

Nếu các cá nhân nhận chuyển quyền sử dụng đất trồng lúa là vi phạm pháp luật. Hành vi này có thể bị xử phạt vi phạm hành chính theo khoản 2 Điều 26 Nghị định số 91/2019/NĐ-CP ngày 19 tháng 11 năm 2019 của Chính phủ về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai (Nghị định 91).

Hơn nữa, nếu các nhà đầu tư tự ý xây dựng công trình, nhà ở trên đất thì sẽ không được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất vì sử dụng đất sai mục đích, ngoài ra sẽ bị xử phạt vi phạm hành chính theo Nghị định 91.

Cùng với đó là rủi ro liên quan đến tài chính cá nhân. Nhiều nhà đầu tư nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp, đón đầu quy hoạch để nhận tiền đền bù cũng như mua bán “lướt sóng”. Tuy nhiên, các nhà đầu tư thường không tính đến yếu tố về độ trễ của quy hoạch, quy hoạch treo. Việc chạy theo cơn sốt đất sẽ dẫn đến tình trạng tiền của, tài sản của các nhà đầu tư sẽ bị “chôn chặt” trong những mảnh đất này.

Đặc biệt, rủi ro có thể bị áp dụng thuế suất cao với giao dịch bất động sản sở hữu ngắn hạn. Liên quan đến việc đánh thuế chuyển nhượng bất động sản trong thời gian ngắn để chống đầu cơ, dự án sửa đổi luật Thuế TNCN sẽ được Chính phủ trình Quốc hội cho ý kiến tại kỳ họp thứ 10 (tháng 10/2025) và thông qua dự án Luật Thuế thu nhập cá nhân tại kỳ họp tháng 5/2026. Theo đó, các cá nhân chuyển nhượng bất động sản theo dạng “lướt sóng” sẽ bị áp dụng thuế suất cao hơn đối với việc giao dịch bất động sản mà người bán có thời gian nắm giữ ngắn để có mức độ điều tiết hợp lý và hạn chế tình trạng đầu cơ, bong bóng.

Các chuyên gia cũng chỉ ra những rủi ro pháp lý liên quan đến vi phạm pháp luật về giá chuyển nhượng trên Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, dẫn đến khả năng bị truy cứu trách nhiệm hình sự.

Theo quy định tại Luật Thuế thu nhập cá nhân (năm 2007, sửa đổi bổ sung năm 2012), cá nhân có thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất hay chuyển nhượng quyền sở hữu nhà ở (tức là bên bán) có trách nhiệm đóng thuế thu nhập cá nhân từ thời điểm hợp đồng chuyển nhượng có hiệu lực, với mức thuế suất là 2% trên giá trị chuyển nhượng.

Chính phủ đã ban hành Nghị định số 12/2015/NĐ-CP, Bộ Tài chính ban hành Thông tư số 92/2015/TT-BTC quy định trường hợp trên hợp đồng chuyển nhượng ghi giá mua bán nhà, đất thấp hơn giá đất do ủy ban nhân dân (UBND) cấp tỉnh quy định, thì giá chuyển nhượng đất để cơ quan thuế tính thuế thu nhập cá nhân sẽ “là giá do UBND cấp tỉnh quy định tại thời điểm chuyển nhượng theo quy định của pháp luật về đất đai”.

Quy định này được hiểu một cách đơn giản là nếu giá chuyển nhượng ghi trong Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thấp hơn giá đất do Nhà nước quy định, thì sẽ lấy giá do Nhà nước quy định để áp thuế thu nhập cá nhân. Cá nhân vi phạm sẽ bị truy cứu trách nhiệm hình sự theo Điều 200 Bộ luật Hình sự 2015 về Tội trốn thuế.

Để siết chặt quản lý thuế đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản, ngày 16/12/2019, Tổng cục Thuế ban hành Công văn 5235/TCT-DNNCN năm 2019 về tăng cường công tác quản lý thuế đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản (Công văn 5235).

“Trong trường hợp người dân thực sự có nhu cầu sử dụng đất trồng lúa, đất trồng rừng nói riêng, cũng như đất nông nghiệp nói chung thì cần nhận diện đầy đủ rủi ro có thể gặp phải khi nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp”, luật sư Hồi nhấn mạnh.

Cách nào để kiểm tra thông tin?

Để tránh gặp phải những vấn đề pháp lý trên, điều quan trọng tiên quyết khi quyết định đầu tư đất là phải kiểm tra kỹ càng về tình trạng pháp lý của thửa đất. Nhà đầu tư có thể liên hệ với những người có chuyên môn như luật sư để được tư vấn hoặc có thể tự thực hiện.

Hiện tại, có 3 cách để người dân có thể tự kiểm tra xem đất có thể được chuyển đổi mục đích sử dụng thành đất ở không.

Một là kiểm tra thông tin trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (hay còn gọi là sổ đỏ) sẽ thể hiện phần thông tin quy hoạch được ký hiệu bằng nét gạch đứt bên cạnh thông tin thửa đất. Mặc dù đây là cách giúp người sử dụng đất tiết kiệm được thời gian, chi phí nhưng sẽ có một vài hạn chế như thông tin có thể đã cũ, chưa cập nhật hoặc không phải giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nào cũng ghi nhận phần thông tin về quy hoạch.

Cách thứ hai là gửi yêu cầu đến văn phòng đăng ký đất đai để kiểm tra các thông tin liên quan đến thửa đất. Theo Thông tư số 34/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường, người dân có quyền khai thác hệ thống thông tin đất đai do Nhà nước cung cấp thông qua phiếu yêu cầu.

Thứ ba là tiến hành kiểm tra thông tin về quy hoạch sử dụng đất có thể tra cứu trực tiếp tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp huyện, cấp xã hoặc thông qua cổng thông tin điện tử của Ủy ban nhân dân cấp huyện.